商品住宅价格影响因素.ppt

成本因素成本因素建筑用地购买成本>>地下车库配套成本营运成本税费成本各成本比例构成市场因素供求形势影响商品房价格例证：受供求形势影响独立别墅价格上升明显未来预期保利地块社会因素07-08税收政策——增加开发成本和转让成本金融政策——贷款成本上升金融政策——贷款成本上升多频次的加息和上调存款准备金率在对冲国内过剩流动性的防止国际“热线”过多进入的同时也对国内房地产和固定资产投资造成巨大影响加剧了开发商资金压力是造成07年底以来上海众多房产项目为快速回笼资金不断调整价格、刺激成交的重要原因。07年9月28日央行和银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的贷款首付款比例不得低于40%贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。预售政策——打击开发商捂盘增加市场供应07年以来市场政策不断但最关键的政策其实在于中央的紧缩型财政政策多次提高利息和储备金率加强了市场主体的观望情绪更导致开发商资金链紧张是08年以来市场供求比持续偏低成交萎靡多个项目价格调整的重要原因。经济因素经济因素例证：财政金融状况引起商品房成交量的变化物价状况（CPI指数）例证：CPI指数上升商品房成交价上升成交量下降规划因素赵巷板块3-4万/平米人口因素例证：我国房地产市场正在享受人口红利本体因素区位例证：南滨江上海顶级豪宅聚集地环境例证：佘山山地景观稀缺性催生的豪宅板块配套例证：重要商业配套落成刺激项目成交内部因素对房地产价格的影响例证：容积率高低与商品房价格关系品牌对商品房价格的影响