近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控.pdf

西南财经大学硕士学位论文近期我国城市住宅价格波动与政府宏观调控姓名：孙璐璐申请学位级别：硕士专业：政治经济学指导教师：赵磊20060401中文摘要由于住宅的价格波魂对整个国民经济的运行和社会的稳定有着积的比值。这里专指市场化条件下的住宅交易价格。由于住宅具有不过程中的成本水平贸杀窘ɑ岢晌=灰准鄹裥纬傻淖畹途媒缦自我国年城镇住宅实行商品化以来为了提升城镇居民对住房的购买能力政府实行了货币补偿、住房补贴、住房公积金制度等措施加之随着经济发展而来的居民收入的不断增长增强了居民对住宅的购买力。但近几年我国住宅价格上涨过快其涨幅甚至超出了居民收入的增幅从而使得居民对住宅的购买能力呈相对下降趋势。重要影响自年乱岳矗ü幌盗泻旯鄣骺卮胧遢止房地产业投资增长过快及房价上涨过快的势头并取得初步成效但随着时间的推移政策效力逐渐减弱。就房地产市场而言住宅价格是我国政府当前宏观调控关注的重要指标也是宏观调控的重点所在。因此对近期城市住宅价格波动与政府相关宏观调控手段及政策效果进行研究有助于更好的了解我国房地产市场存在的问题正确把握调控的时机和方向对于保持房地产市场健康发展乃至整个国民经济的健康发展都有着重要的意义。住宅作为房地产的一种类型属于居住类房地产以服务人类居住为主要目的它包括普通住宅、高级公寓和别墅等。住宅具有不可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性。住宅市场是目前房地产市场中最主要的市场具有不完全竞争的市场的特性。表现为：第一交易价格和交易信息多为不公开因此信息是不充分的；第二住宅区位的差异导致住宅商品不可能完全同质；第三土地资源的稀缺性以及房地产投资大和回收期长限制了厂商的自由进入。住宅价格专指房地产市场中住宅的价格即住宅成交额与成交面可移动、价值量大、形成过程复杂和生产周期长的特性住宅价格具有即时价格和过程价格双重属性。其中过程价格表示住宅商品形成受供求关系等住宅商品自身价值以外因素影响。即时价格表示住宅商品交易中交易双方实际达成交易的价格受市场供求状况、竞争程度、先表现为过程价格属性其次才表现为即时价格属性。住宅价格是即他商品市场的特性。在这种市场运行机制下城市住宅价格也具有自住宅价格不是固定不变的政治、经济、行政、社会、自然及其有关住宅价格理论与实践研究的文献非常丰富据笔者总结国生产价格为基础形成住宅价格以购房者的支付能力为制约条件形成住宅价格怨┣笃胶馕L跫纬勺≌鄹瘢住宅价格第一种观点侧重于从供给角度考虑以马克思的价值理论为基础；第二种观点侧重于从需求角度考虑；第三种观点是以往分析中用得作为由上述观点在研究中衍生出了以下几种理论模型：以马克思主义的价值理论为基础的Ｐ汀⒋媪俊!A髁磕Ｐ秃妥≌窳量模型、单一的市场均衡模型、蛛网滞后调节模型和≌格模型。从经济学的角度分析住宅价格是由住宅需求和住宅供给共同决定的在供给和需求的均衡点达到住宅的均衡价格。在现实生活中城市住宅价格还受其他诸多因素的影响但这些因素的影响作用是通过改变供求关系实现的。因此城市住宅价格形成原理和均衡价格原理消费者的偏好和经营策略等因素影响。在住宅价格形成的过程中首时价格和过程价格的统一。此外城市住宅价格水平与住宅所在城市的经济、文化和社会结构有很大的关系。由于住宅市场是不完全竞争市场这使得该市场具有很多不同其身的特征表现为层次性、政策性等。它等因素或者直接影响或者通过影响其部分成本而间接导致住宅价格的起伏变化内外房地产理论界关于商品住房价格的形成有以下四种观点：由住房存量价格和住房服务价格两方面构成。以上各观点立足的角度不同侧重点不同得到的结论不尽相同。广泛的从供求两方面考虑比较全面周到这也将是笔者展开分析的角度。是相同的。能够出售的一定数量的住宅的最低价格。住宅供给价格基本是按成本项目是类似的主要有土地成本、勘察设计费、建筑安装工程费、建管理费、税金、利润等项。在这个子项中在同一个城市里城市住宅的需求价格是指特定时间内消费者对一定数量的特定住宅所愿意且有能力支付的最高价格。影响住宅需求价格的因素是多方面的主要有国民收入水平、家庭年收入、城市化水平、消费结构年颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》其主旨是取消福利分房使新建住宅全面走向市场国家不再负责城镇居民的分房问题从此以后所有住房的获得必须通过房地产市场或买或租视个人经济能件迅速提高。住宅的购买成为人们生活中的最大支出有关房屋的话管我国住宅市场有蛴嗉铱7⑸蹋嬲钩墒抵市跃赫闹挥型看起来的自由竞争市场而是具有强垄断性的市场