新景祥_厦门商圈分析及翔鹭花城商业定价报告_105页.doc

目录第一部分厦门商圈概况1第一节各商圈概述1第二节厦门各商圈分析8第二部分翔鹭花城店面定价建议72第一节厦门各商圈级别确定72第二节可比项目选取76第三节本案B区店面定价81第四节本案A区店面定价88附件：95第一部分厦门商圈概况第一节各商圈概述一、中山路商圈中山路商圈位处厦门岛西南部隔鹭江与鼓浪屿相望曾经被誉为“中华十大名街”的称号中山路和思明南北路纵横交错形成中山路商业街区多年来一直是厦门市商业最为繁华的地带之一。近几年来随着厦门的大型商业物业的兴起尤其是火车站世贸商城、江头SM城市广场以及麦德龙等大型商业设施的开业标志着目前国内全新的商业业态——大型购物中心（SHOPPINGMALL）正式登陆厦门新的商业业态的优势马上显现出来对中山路商业区的传统地位构成了较大冲击导致其人流量以及商业消费呈下降趋势。但传统商业街的地位不会从根本上改变只是其功能会有部分调整。由于中山路悠久的历史和在厦门商业的影响力加之靠近前往鼓浪屿的必经之地——轮渡中山路的客流中游客占有较高比例其最终定位将会是集购物、休闲、旅游于一体的商贸观光街。为了充分发挥老商业街的优势酝酿多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式启动使这条百年老街焕发生机逐步重现其往日繁华。今后随着“中华城”（中华片区）、“中南商业广场”、“名汇铜锣湾广场”等改造完成中山路商圈的商业业态将更位完善、合理特别是休闲、旅游业态将更为突显进一步巩固“中山路商圈”的商业地位。二、火车站－富山商圈火车站-富山商圈地处厦门岛中心地带厦门岛内中心区域火车站公交总站位于其内四条交通主干道贯穿其中是进出厦门的重要门户交通四通八达时刻人流如织。2001年以前火车站一带仅有友谊商场、华联商场两家规模较大的商场但因经营模式较为陈旧品种单一已失去了最早开业时的魅力而区域内其它商业基本上为方便周边居民和作为火车站的配套商业以零散小铺位为主。该商圈的成长是以世贸商城和富山诚达购物广场的开业为标志的全新的商业业态和先进的经营模式使该片区的商业迅速崛起目前成为厦门市民最喜欢的购物区域之一。目前该商圈又陆续进驻了英国“百安居”家居建材超市、法国“家乐福”超市、香港“新世界”百货等世界知名商业巨头今后随着明发商业广场全面竣工及投入经营、罗宾森商业广场、梧村汽车站商业广场建设火车站－富山商圈商业建筑面积将达到100万㎡其商圈影响力以日剧增。三、莲花－SM商圈莲花－SM商圈位于厦门岛几何中心是以莲花路口周边商业和ＳＭ城市广场之间为核心商业街区所辐射的区域形成的商圈。随着2001年底SM城市广场的开业莲花－SM商圈跨入了一个全新的时代SM城市广场以其12万平方米的规模（相当于整个中山路商业街）和引进沃尔玛超市、来雅百货两家主力店的影响力使其商业号召力迅速提升目前除了周边居民外商业辐射范围可以达到整个厦门市。四、禾祥西商圈禾祥西路商圈是随着禾祥区的整体改造而形成的。禾祥区素有“名人静巷”之美誉目前已成为厦门中高档居住区之一。区域的背景决定了商业发展的特性由此聚集了如服饰、餐饮、家居、通讯、时尚精品、咖啡、酒吧等商业店铺被誉为厦门最富有人文情调的商业街区。如今好又多的进入商圈内知名专业店和专卖店的比例大大提高商业氛围趋于成熟。禾祥西已经成为厦门真正的“时尚精品休闲街”日前思明区开元街道已经将街舞、魔术、萨克斯等各类演出引入到禾祥西商业街为商业街营造更浓厚的休闲旅游氛围。这对禾祥西商业的发展将有显著的推动作用。随着禾祥西商圈区域商业中心地位的日益巩固影响力日益广泛禾祥西路完全有可能成为厦门市的第二条中山路。五、莲前—前埔商业区90年代末环岛路、会展中心的建设拉开了厦门东部新区的开发前埔新区设计居住人口约5万人作为前埔商业中心的“不夜城”虽已落成但并未如愿成为真正的商业中心反而是生意兴隆的前埔东路商业街取而代之；但随着莲前东路开发建设的启动特别是近年来嘉盛新村、国贸新城、福满山庄、瑞景新城等大型住宅楼盘的相继推出该板块已逐步升温并为诸多投资者看好。如今加州城市广场和瑞景商业广场的日趋成型将陆续引进“沃尔玛”、“好又多”等大型百货等影响力广泛的零售业巨头对区域内商业的迅速发展和影响力的提升将有十分明显的作用由此东部新区依然是未来几年内最具发展潜力的板块之一。六、湖里步行街商业圈湖里步行街地处湖里区的政治、金融、商务中心区域湖里区政府、各大商业银行、厦华电子等知名企业均处于该商圈范围拥有着无可比拟的区域优势多年以来湖里步行街一直是湖里区最为繁华、最热闹的商业街。与其它张扬的商业步行街不同相比之下湖里步行街显得更为内敛该商业街“深居”社区之中穿梭于小巷之间。虽然深居简出但湖里商业街却始终延续着其繁华、光辉的历史沿街店面租金稳步提升店面转让、出售率极低投资回报一片看好！虽然湖里步行街繁荣依旧但受其发展历史影响