产权式酒店售后包租的分析.doc

产权式酒店售后包租的分析上海报道“3年包租租金回报21%一次性全部返还3年投资回报80%以上”上海恒升半岛国际中心楼书上的承诺颇具吸引力。因此一经推出就出现热销局面。然而其承诺的21%的租金回报能否实现尚需观望。据闻北京一度热销的产权式酒店快乐无穷大最近因为承诺的租金不到位已经激怒了小业主们。当前这一曾经被政府管理部门禁止过的经营手段大有死灰复燃之势不能不引起我们的关注。售后包租有理无理？售后包租被称为投资者量身定做的投资形式上世纪六七十年代开始出现在美国后流行日本、中国香港为两地楼市泡沫做出了“卓越贡献”。在中国首度兴盛于90年代中后期的海南时值房地产泡沫破灭之前出现大量售后包租现象。这一现象流传到上海是2002年年中以后的事情。承诺售后包租的有产权式酒店产权式公寓和商铺。比如骏豪国际花园每平方米售价高达25000元一年包租租金为8%。作为均瑶集团进入上海的重要地产项目———均瑶国际广场则是一个售后包租的写字楼项目包租三年租金每年8%。还有大股东为了套现稀释自己的股份将一部分股份拿来拍卖比如位于南京西路的南证大厦1998年开始出租出租状况良好今年突然将部分楼面的产权拿出来分割成小块转让但是出租还是由开发商统一包租。据业内人士粗略统计上海大约共有近20家楼盘采用这种行销方式。除了以上提及的主要的还有中远行家万源经典精英会大众河滨金桥凤凰酒店式公寓等这些都是在短短的一年左右的时间内出现的。售后包租对各方的好处是明显的对开发商来说能够很快的高价销售出去让资金快速回笼获得收益；对银行来说40%～50%的首付相对一般住宅项目而言按揭比例并不高10年还清期限并不长如果对投资者10年包租风险就更小因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说能够有稳定的租金收入高房价也无所谓高房价意味着更高的房租在成都甚至出现了只要一次首付按揭都不用自己还同时还有租金回报的现象。这就是售后包租日益趋火的根源所在。但是据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向至于违规么现在都在打擦边球。当记者向各方权威人士请教这一话题并询问是否会导致金融风险时各方都发表了自己的看法。上海市土地资源管理局副局长庞元则对记者说售后包租要具体问题具体分析不能一律说是违规的凡是法律没有禁止的都是可以的至于金融风险不能随便把什么都和金融风险相联系。金丰易居企划总监曾昌宇则认为将不动产和证券相结合是一种金融衍生品比如大学生公寓自己不可能去居住甚至不知道具体位置但是这个并不重要重要的是自己能够有一个稳定的回报。由于投资者只获得公寓的产权和收益权使得产权式学生公寓演变为一种金融投资工具。上海华顿综合经济研究所所长沈晗耀更是视之为无可厚非的营销策略。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司执行董事总经理张国正则告诉记者：从发展商来说这其实是一种变相折扣把打折扣的用来包租对发展商来说是没有风险的就算最不济也能亏的起因为利润空间很大无论怎样都有利可图比如包租租金为7%即使租出去是3%自己补贴4%也没有什么因为利润太高了。购买包租物业不意味稳赚购买承诺包租的物业其实风险也很大。上海光明律师事务所肖光明律师向记者介绍了一个由于售后包租而引起的官司。1996年一外籍人士和上海某大厦一个商用单位签订了7年的售后包租合同每月租金2300美元但是到了1998年由于地产市场价格一直走下开发商经营不善于是要求终止包租合同遭该外籍业主拒绝。2002年2月开发商起诉该业主要求终止该外籍人士和公司的租赁承诺确认书。2002年9月二审法院做出终审判决：终止开发商与该业主的租赁承诺书要求开发商把房屋恢复原状后交给该业主并补偿解除合同的损失6955美元。本报不久前报道过的秦皇岛维多利亚海湾和广州新中国大厦则是业主们永远的噩梦。1998年11月开发商承诺：买铺包租5年、小业主每年可坐收租金12%。借此吸引了大量的投资者也创下每平方米11万元的天价开发商则坐收了4亿多元的现金如同今天售后包租的投资者一样他们做着未来高回报的美梦然而新中国大厦在11层开业不久后便陷入了难以自拔的财务危机之中被迫停工开发商账户也被法院查封成为烂尾楼小业主们只收到3个月返租后就再也没有收到“回报”了。然而更为关键的是这些业主大都是按揭的如果无力续供将会被法院封铺。事实上截至2003年3月6日有100多位“断供”的业主收到法院的执行通知书。还将陆续有业主收到同样的执行通知书。业主多少心血、钱财就此付诸东流！维多利亚海湾的很多业主也是受到售后包租、可以以租金抵交银行贷款的诱惑而步入一个超级大陷阱的。投资就一定有风险尽管有些风险具有隐