世联_小户型住宅专项研究业务的经验分享_47PPT.ppt

世联—小户型住宅专项研究业务的经验分享目录世联小户型住宅专项研究的背景中央政策逐渐细化力度增强强调土地的节约房地产作为消费品的属性保证中低收入人群住房从2006年5月到7月发布的一系列政策中可以明确显示政府节约土地控制户型面积保证中低收入人群住房的决心主流开发商对于政策积极响应已着手研究小户型住宅的多种可能性开发商普遍面临的问题和困惑开发商的困惑我们的使命世联工作模块划分及研究方法世联对小户型研究共划分成三个业务模块世联研究主要运用的工具和方法模块一小户型发展趋势研判从人口统计学角度研究小户住宅发展趋势我们的研究思路与方法深圳市人口处于急剧上升的过程之中在发展态势上基本上呈现一种直线状态人口总量机械增长快于自然增长外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右外来劳动人口的主要流向是关外人口性别比总体结构正常但不同年龄段、特区内外差异悬殊；人口年龄结构呈纺锤型其中20-34岁的人口占到总人口的59%总体人口年轻化深圳人口的家庭结构和美国日本的人口结构比较接近单人家庭所占比例高达25%结婚没有孩子的家庭占到总人口的54.3%多代家庭将持续减少购房高峰年龄呈波浪状集中在26-28岁、33-35岁和41-43岁购买能力最强的综合年龄在30-34岁27-35岁之间是购房、换房和投资购房的活跃期2000年占深圳总人口数59%的20-34岁的年轻购房者到2006年是处于住宅购置高峰年龄26-41岁之间主要分布在宝安和龙岗深圳人口情况对比日本案例世联认为深圳小户型的发展现阶段处于日本的60-80年代之间世联价值模块二小户型生存环境研究从区域价值分析角度建立小户型生存环境体系世联总结出影响小户型生存价值的八大核心因素；相对可变因素：人口状况、交通便捷、配套完善、繁华程度、环境条件、产业影响等六大因素他们也是土地价值提升的主要因素。相对不可变因素：地块条件和城市规划。1.繁华程度：考虑地块距主要商业服务设施的距离以及这一商业服务设施等级；2.交通便捷度：考虑公交便捷度——公交线路、公交站点的情况；考虑对外交通便捷度——距火车站、飞机场的距离；考虑相邻道路通达性——道路性质、车流量、宽度等；3.环境条件：考虑环境质量——大气、噪音的污染及绿地覆盖情况；考虑自然条件——景观资源、地形和地势情况；考虑文体设施——距公园、体育场馆、图书馆的距离；4.公用基础设施状况：考虑基础设施完善度——供水供电情况；学校、医院、邮局及城市娱乐设施（如影剧院等）世联价值模块三小户型产品客户需求分析从客户需求挖掘角度建立小户型产品价值体系按购买动机、驱动方式的客户分类70年代末80年代人逐渐成为主角小户型项目产品关键点分析规律总结世联价值世联重点研究案例及客户简介Case>我们的研究思路与方法法国城市小户型发展德国城市小户型发展台湾城市小户型发展韩国城市小户型发展美国城市小户型发展日本城市小户型发展新加坡城市小户型发展香港小户型发展…根据2003年日本统计61%的居民拥有自己的住房39%的居民长期租用住房；73%租赁住房面积小于50平米全国户均面积在90平米日本战后有两次婴儿潮分别在30年代后期和70年代前期2000年人口性别比例逐渐恢复到正常水平。2005年后日本人口逐渐老龄化根据日本不同年龄段拥有住房量推断25-35岁是日本人购买小户型住房的高峰2005年新加坡平均住宅拥有率达到92%公屋占到建造总量85%商品房只占到15%；公屋的主力户型面积是73-135平米之间小户型面积持续增大100平米以下住宅占到公屋总套数的73.7%；低收入居民购买2-4室住宅最多面积在50-105平米之间；中高收入居民多选择4-5室住宅面积在73-135平米之间从单身家庭比例横向比较来看新加坡单身家庭比例少于20%家庭结构更趋向