中原-长城地产东莞松山湖项目定位报告-154PPT.pptx

历时半个月十八场专访160份问卷SPSS专业分析方法园区客户怎么看……管委会工作人员访谈……松山湖公安局客户广东医学院访谈……东莞理工学院访谈……松山湖中学访谈……留学生创业园访谈……ATL新能源公司访谈……精刻电子公司访谈……周边镇区客户怎么看……大朗镇区客户访谈……马先生（佛新村村民）、张女士（长塘村村民）寮步镇区客户访谈……刘小姐（财务人员新世界花园业主）、张女士（万科城市高尔夫业主）大岭山镇区客户访谈……杨先生（杨屋村村民）、颜先生（颜屋村村民）东坑镇区客户访谈……彭先生（本地居民）、魏小姐（外来经营户）城区客户怎么看……城区客户访谈……深圳客户怎么看……深圳客户访谈……港台客户怎么看……港台客户访谈……杨先生Marco香港人在樟木头购房度假在樟木头从事外贸生意内地的业务往来较多早期在樟木头购房一方面用于自己度假偶尔有生意伙伴来了用于招待感觉樟木头城市环境不是很好档次较低对松山湖不是很了解只是有所听闻如果环境非常好如果娱乐配套完善会考虑购买6000元的房价并不高比香港、深圳要便宜得多以后有机会会去松山湖看看。业内人士怎么看……邝经理25岁女深圳中原四季花城三级地铺经理安徽人深圳的房价很高政府宏观调控又紧深圳房地产市场的投资风险越来越大很多投资客开始把眼光投向周边的市区前不久有很多深圳的投资客开赴惠州赚了不少。松山湖我没有去过但我在网上看过有关的介绍感觉很不错我想深圳的投资客一定会喜欢建议这个项目多作一些方便投资的小户型。林先生31岁东莞某房地产公司策划经理东莞本地人松山湖的环境很好地地势高低起伏错落有致湖面广阔东莞人的认知度高是东莞新兴的豪宅片区而且政府对松山湖的投入大在交通路网的规划方面有意向松山湖倾斜这会大大推动松山湖的房地产开发速度但另一方面松山湖目前的配套非常缺乏别墅产品对配套的要求较低而洋房产品对配套的要求较高但如果洋房作为度假则对配套要求相对较低如果本项目不能做别墅产品可以考虑做一些度假类型的产品。光大在松山湖的项目启动较早早在松山湖管委会成立之初光大就对他们的项目做过市场调研。光大和万科目前是以别墅产品为主会带动中高端客户对松山湖的关注度这对长城项目来说是一个利好可以顺势而为。东莞客户问卷分析……客户对物业类型的需求分析客户从事行业与需求物业类型对应分析客户现有住房与需求住房的对比分析计划购房面积不同区域客户置业需求同比分析在受访客户中近2年内有置业计划的占70%不确定的占25%市场需求旺盛。客户对松山湖的印象分析松山湖置业目的分析客户购房关注点分析客户对片区所需生活配套分析客户对会所功能的需求分析客户对物业管理服务多重选择分析客户对车位需求分析客户购房决策行为分析客户置业背景多重因素分析客户背景多重对应分析购房区域深圳客户问卷分析……客户置业背景分析客户外地置业可能性分析客户外地置业偏好及用途分析客户外地置业面积分析客户异地置业承受能力分析客户异地置业户型分析异地置业最会选择的面积*异地置业的主要用途异地置业多重对应分析异地置业影响因素分析松山湖印象分析第一需求配套：餐饮、便利店、银行、书店第二需求配套：休闲公园、娱乐设施、医疗保健客户异地置业对物业管理的选择市调总结谁更看重松山湖未来谁有实力为时间而等待谁对配套敏感度低谁愿为环境支付更多的生活成本谁是我们真正的客户客户收入与影响因素的敏感性分析地块分析总用地面积：68517㎡建筑容积率：≤1.6总建筑面积：109627.2㎡建筑密度：≤28%建筑层数：≤10层建筑高度：≤30m绿地率：≥35%建筑物退缩用地红线：多层建筑退缩≥5m按上述指标要求：满足最大建筑密度的基底面积为：68517㎡*28%=19184.76㎡满足最高层数\最多栋数的基底面积为：109627.2㎡/10=10962.7㎡基底面积可调整区间为：19184.76㎡--10962.7㎡如果按最大建筑密度算小区内平均层数为：109627.2㎡/19184.76㎡=5.7层项目SWOT分析劣势机会威胁SWOT小结地块属性市场调研从松山湖的现实市场看总占地面积：7.9万㎡总建筑面积：12.5万㎡容积率：1.5绿化率：35%计划分三期分步进行开发。其中首期占地3.8万㎡分1号楼和2号楼两幢规划建设开发。目前首期1号楼酒店式单身公寓已经投入使用2号楼开发已到桩基完工阶段。□地理位置：松山湖高科技产业园红棉路□占地面积：2平方公里□首期占地面积：首期19万㎡□首期建筑面积：首期18万㎡□发展商：光大地产□生活配套：小区内将建豪华尊贵会所□项目配套：松山湖商业中心、广东医学院松山湖附属医院、松山湖汽车客运总站□户型面积：300-1000㎡□今年推盘量：18万㎡□推盘时间：2006下半年□预期价格：15000元/㎡□物业类型：度假型别墅社区以独立别墅为主另联排别墅