地产项目开发进度管理.pptx

项目开发进度管理开发进度对于项目开发至关重要不仅要加快产出加快资产周转率和减少资金占用、节约财务成本尽快实现利润；而且要在一定阶段促使产品尽快达到可售条件及时主动占领市场先机。进度管理就是要保障经营计划的实现。目录第一部分：项目开发进度管理的特点第二部分：项目开发进度管理要树立的观念第三部分：项目开发进度管理的控制要点一、开盘前项目进度管理的重点及手段二、项目建设及续销过程中进度管理的重点及手段三、项目竣工交楼阶段进度管理的重点及手段第一部分：项目开发进度管理的特点一、计划管理贯穿项目开发的每个环节。从项目立项策划、设计报建、工程实施、开盘销售等都无不与计划管理有关任何一个环节的进度缺失都会影响到整个项目的开发进度。二、计划管理的层次多涉及面广各大计划中还有若干小计划小计划要服从大计划局部计划要服从总体计划。公司计划管理的层次三、进度管理的变化性大往往是“变化总比计划快”。四、大部分进度计划简单看有先有后互为前提但更多的是互相交错相互影响组织协调十分复杂。五、进度管理与计划管理的关系。计划管理是进度管理的前提和依据进度管理是计划管理的一部分影响项目开发进度管理的最重要的环节应包括设计、报建和工程的进度管理。第二部分：项目开发进度管理要树立的观念一、进度管理是全员全过程的工作进度管理的前提是计划管理。由于进度计划的每个细微环节都是相互影响互相制约的因此要求每个环节上的每个人都要重视自己的每项工作。二、要严格计划管理公司的整体经营目标一经确定要迅速形成公司整体计划依据总体计划再组织编制设计、报建、工程、预决算、招投标、营销、融资等分项计划再汇总调整经过反复的分拆、汇总、调整形成切实可行的公司整体经营计划。在整体计划中进度管理我们重点关注正式开工时间开盘销售时间和竣工验收时间。三、要严抓进度管理的落实首先进度计划制定要科学一经确定要树立进度计划的权威性毫不动摇地推进各项节点的落实。四、谁是对项目进度管理影响最大的阶段？——结论：项目立项决策是主要因素设计报建是关键环节！1、项目取得后首先要进行各项决策包括市场定位、产品定位、规划定位等决策准确迅速的决策是项目进度管理的第一步也是主要因素。例如：成都公司在土地获取后二周内营销部就根据项目区位、周边情况进行项目提案技术部提前介入直接了解市场及策划意图营销及时对技术部的设计成果反馈意见营销在完成定位报告时技术部也初步完成了规划及户型建议公司领导班子在此基础上迅速决策各项目基本都是在拿地一个月内确定了项目定位和规划思路为后续各项工作的开展明确了目标和方向。也有一些公司拿地后项目定位迟迟不确定规划在各经办人员之间揉来揉去迟迟到不了最高决策层延误了决策时间甚至是别人同期拿的项目已经开盘销售规划还确定不下来。目前股份公司要求：项目落实后一个月内形成规划方案报股份公司本级审批；两个月内完成规划方案确定开始方案报批工作；公司要求各项目最迟不应该超过八个月落实四证具体申请贷款条件。江苏公司采用的做法是:项目获取的当天或次日就明确设计单位紧接着提供原始资料、营销初步设想、看现场要求设计单位二周内提交2～3个规划设计方案（含户型选择、立面选型）江苏公司在确定了各项技术指标、规划条件符合后直接申请向股份公司董事长、总经理、技术副总、营销总监及各对口部门汇报营销定位和规划构思第一时间一次性听取各方意见7～10天内修改完毕汇报第二轮这样的话一般1～1.5月就能确定总规、户型和立面风格马上可以进行深化设计。2、立项决策完成后才是迈开了项目开发的第一步如何加快进度将项目尽快推向市场过去可能更多的是要迅速开工边设计、边开工、边报建搞“三边工程”。但随着各地政府主管部门管理越来越严格“三边工程”也越来越困难。只有迅速完成设计成果迅速组织报批报建早日取得施工许可证才是节约时间尽早开工尽早销售的硬道理。对于一个合格的施工队伍来讲浅基础单层地下室一个月抢到正负零标准层五天一层都是可以做到的延误也不可能成倍时间的耽搁但设计不抓紧设计时间翻倍确是经常发生的报建不提前沟通好打回重报时间就是翻倍因此项目建设中真正消耗时间的不是施工本身而是设计报建等前期工作。成都公司心语花园售楼部复制上海公司的夜上海项目立面设计上参考林语溪项目迅速确定了设计方向施工图单位提前介入方案设计都有效地加快了设计进度缩短了报建图、施工图设计时间。通过提前与政府各个部门沟通有效地缩短了取得施工许可证、预售证的时间使得2009年7月24日、10月23日、11月20日和12月17日取得的保利中心、香槟花园、心语花园和保利花园项目全部在2010年1月进场施工示范区4月底全部完成“5.1”对外开放五月份全部形成销售并取得了很好的销售业绩。五、进度管理要求正确区分主次矛盾次要路线要为关键路线让路并创造条件。在各项工