论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施.docx

内容提要：在过去的几年我国房地产价格持续上涨房价已超出了许多居民的购买能力今年年初曾一度出现广州、深圳、北京、上海等我国一线大城市房价大幅跳水有人甚至提出了“拐点论”人们期待房价由此开始下降但今年国家公布的我国三月份70个大中城市的房价统计数据表明房价涨幅再次超过10.7%.今年一季度房价上涨11%。本文针对目前我国房价上涨的趋势从几个方面阐述其原因并提出相应对策。关键词：房地产价格土地价格供需结构心理预期商品房一、目前我国房价的基本状态2002年以来我国房地产价格一直处于上升状态。2004年国家出台了相关的宏观调控政策使房地产投资过快的情况得到了一定的控制房地产供求关系有了一定的改善从而2005年房价涨幅有所下降但是从2006年开始房价又开始以比较大的幅度上涨政府虽然出台了一系列的调控政策但收效甚微反而出现了逆政策的不降反升状态全国房价涨声一片。同时由于社会经济的发展房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业住房由基本的消费品逐步成为人们提高生活质量的要素也成了居民个人投资的重要方式。研究我国房地产价格变动对宏观经济管理和居民生活具有现实意义对房价进行适当调整已迫在眉睫。二、我国房地产价格持续上涨的原因分析总的来说我国目前的房价同GDP和居民收入情况相比明显偏高房价偏高主要还是由于市场上呈现的供需不平衡导致。同时一些非市场的因素也起到了推波助澜的作用还有就是我国房地产业税制的不完善等。（一）供需不平衡方面的研究1.供给方面。生产成本上涨导致房价不断上升按照价格形成理论房地产价格包括土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分。其中房地产开发经营成本和开发利润比较稳定不易受宏观调控政策的影响而土地价格和房地产开税费这两项受宏观调控政策的影响比较大也是导致房价上升的主要因素。（1）首先土地价格对房地产的影响土地价格占房地产价格的40%左右对房地产的总体价格上涨起着至关重要的作用。土地是稀缺的资源是不可再生的而房地产业对土地又有较强的依赖性因此当房地产需求增加时就不能通过增加供给来实现平衡所以土地价格的上涨会推动商品房价格上涨。国家发改委2008年4月19日发布房地产价格指数指出第一季度全国地价涨幅11%地价的上涨在很大程度上带动开发成本的增加在可预见的一段时间内房产价格必会随地价的上涨而上升。[5]高地价必然带动房价的高涨而地价与房价的相辅与反馈作用又带动地价的进一步上升从而反过来再次带动房价上涨。二者之间的关系如图1。图1、土地供应、土地价格与住房价格之间的关系由图1可用土地供应与住房价格之间的Granger因果检验模型①说明土地供应对房价影响以HP代表住房价格LS代表土地供应则二者之间Granger因果检验方程为(1)(2)式（1）中系数显著不为0则说明土地供应是住房价格的Granger原因同样如果式（2）中系数显著不为0则说明住房价格是土地供应的Granger原因如果均显著不为0则说明土地供应与住房价格之间存在相互影响的反馈效应。另外由于在土地拍卖的过程中经常出现违法违规行为使土地取得价格上升同时地方利益驱动长期以来所形成的“土地财政”的运行模式下有着双重职能和双重身份的地方政府作为规则的制定者和游戏的参与者早已把土地作为财政收入的重要来源。表1的一些“地王”数据可以说明一些问题。表12007年各房产公司高价拿地情况表②时间房产公司拿地价格土地所处城市2007年8月2日深圳振业集团8800元每平方米天津2007年8月24日苏宁环球6.69万元每平米上海2007年8月29日万科3278元每平方米南京2007年9月4日河南天地置业2132元每平方米郑州2007年9月8日国贸地产1.75万元每平米厦门2007年9月11日万科7096元每平方米福州2007年9月11日富力地产1.87万元每平米广州2007年9月18日金融街120329.9万元（总）北京2007年9月20日九龙仓1.65万元每平米成都由此可见一些地方政府受利益的驱动对土地资源的过度开发对土地漫天要价借经营城市之名行出卖土地之实随意征用土地并将大量的土地投入到房地产市场以获取高额利润这种土地财政的模式虽然在一定程度上弥补了地方政府财政的不足但却是很大程度上增加了房地产的成本成为高房价的直接诱因。（2）其次建安成本的上涨。建安成本主要是指建筑过程中的房屋建设费用约占房屋总价的30%。建安成本的上升会导致开发成本的上升从而导致房地产价格的上涨主要表现在两个方面：一是建筑材料价格上涨带来了房屋建设成本的增加建筑材料尤