论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调.docx

论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调【内容提要】不同模式下不动产登记制度中的申请程序、审查方式、登记簿的编制以及错误登记赔偿机制等方面存在差异每种不动产登记制度模式都仅有一种与之相适应的不动产物权变动模式(但绝非简单的一一对应)。我国现行不动产登记制度属瑞士式的权利登记制这决定我国的不动产物权变动模式应采债权形式主义。立法者如欲改变不动产物权变动模式就须对不动产登记制度做相应的调整反之亦然。【关键词】不动产登记制……一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述不动产登记指将不动产物权变动的事实登载于特定国家机关簿册上的行为。当代各国在确立不动产登记制度时立法上存在差异大体可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地区)土地制度与政策》北京经济学院出版社1993年版第153-155页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)法律出版社1998年版第201-204页；王轶：《物权变动论》中国人民大学出版社2001年版第154-159页。)1.契据登记制(又称法国登记制)。该模式中登记是公示不动产权利状态的方法不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时仅根据法律规定应当提交的有关契据所载的内容予以登记故此称为契据登记制。其特点是：(1)采用形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采用任意登记主义不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采用人的编成主义登记簿的编制不以不动产为准而依不动产权利人的登记顺序先后而作成。登记完毕后仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过不发权利证书；(5)注重不动产权利的动态。登记簿上反映的只是一笔笔的不动产交易看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在的各种权利的整体状况。采用这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等美国大多数州的不动产登记制度也属此类。2.权利登记制(又称德国登记制)。该模式中登记不仅是公示不动产权利状态的方法而且是不动产物权变动的要件未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在故此称为权利登记制。其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采用强制登记主义不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采用物的编成主义。登记簿的编制以不动产为中心依土地的地段、地号等事项的先后次序编制而成。登记完毕后也是仅在关于不动产交易的契约上注记登记的经过不发权利证书；(5)注重不动产权利的静态。登记簿上反映的是当前每一宗不动产上所存在的各种权利的总体状况。采用这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧的一些国家等。3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(SirRobertThomas)根据权利登记制改良而来。其特点是：(1)采用实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)原则上采用任意登记主义；但某一笔土地一旦申请过第一次登记此后的有关交易即进行强制登记否则不发生物权变动的效力；(4)交付权利证书。当某一笔土地因有关的交易申请第一次登记时登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)一式二份一份交申请人收执以供确认权利之用一份存登记机关以编成登记簿。所以权利人持有的权利证书实际上就是登记簿的副本其内容与登记簿的相应部分完全一致。此后有关的不动产再进行交易时当事人间另作成让与证书与权利证书一起交给登记机关。登记机关经审查后在登记簿上记载权利的移转并对受让人交付新权利证书(所有权移转时)或在原权利证书上记载权利的变化情况(设定他物权时)从而使第三人能够从权利证书上清楚地得知有关不动产的当前权利状况；(5)注重不动产权利的静态；(6)设置专门的赔偿基金。以上第(1)、(2)、(5)点与权利登记制相同；其余几点则与权利登记制和契据登记制均不相同。不动产登记制度属于这种模式的国家包括澳大利亚、新西兰和其他一部分英美法国家和地区如英格兰、爱尔兰、加拿大以及美国的少数州等。(注：在法制史上还有个别地区存在一种在不动产登记效力采所谓“形式的确定主义”的立法例。在这一立法例下登记具有绝对的法律效力；对交易相对人而言不论其为善意或恶意登记内容均视为正当与完全以资保护。十九世纪德国统一前的梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦都采用过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》中国政法大学出版社2000年版)。显然“形式的确定主义”的不动产登记和不动产物权变动立法与本文中各种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更的唯一要件。)不动产物权变动模式指由法律行为引起的不动产物权的得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力的法律规范模式。(注：严格地说不动产物权变动可分为基于双方法律行为的物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实