浅谈地铁上盖物业商业综合体.docx

浅谈地铁上盖物业商业综合体摘要：地铁上盖物业商业综合体是地铁建设的产物更是城市化进程的产物对促进我国城市经济的可持续发展具有重要的意义。本文在界定地铁上盖物业商业综合体的基础上就地铁上盖物业商业综合体与地铁的接驳方式及特征进行了简要的讨论。关键词：地铁上盖物业；商业综合体；接驳方式中图分类号：F722.2文献标识码：A一、概述近几年随着中国经济的迅速崛起我国的地铁建设得到了突飞猛进的发展目前我国修建地铁无论是城市数量还是规划的地铁总里程已经跃居到了世界前列。地铁的发展不仅缓解了城市地面交通压力而且拉动了城市经济的发展最大限度的提升了城市竞争力在经济发展的同时又营造了生态友好的城市环境。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下如何使地铁盈利如何提高土地的利用效率发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。二、地铁上盖物业的目的、意义地铁上盖物业是地铁建设的产物更是城市化进程的产物。随着物质生活与工作节奏的提高高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。人们不仅要享受现代交通带来的快捷同时还需要在生活与工作上得到更多的便捷以节省有限的时间。地铁上盖物业就建筑分类来说应该属于典型的城市综合体而这种建筑类型由于具有与地铁无缝连接的特性在城市综合体中备受关注。在城市土地稀缺、能源紧张的背景下如何使地铁盈利如何提高土地的利用效率发展地铁上盖物业越来越成为地铁建设与城市规划中关注的重点。三、地铁上盖物业商业综合体的界定地铁上盖物业概念源于香港是指与地铁出入口直接相连的建筑物形式。一般指在与车站不超过500米范围内有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施相连等多个相联结的物业统称为地铁上盖物业。包括公寓、住宅、商业、写字楼、酒店等及其它公共设施：体育场馆、医院、学校以及大型居住社区相连统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发是土地资源的二次开发和高效利用是由于地铁建设创造出的新价值载体是对土地这种不可再生资源的充分集约利用。典型的轨道交通站点上盖物业构成如图所示。地铁上盖商业综合体是指与地铁紧密结合的商业综合体。此类商业综合体包括两种第一是与地铁无缝结合的商业综合体即出站口与商业区一体化的商业体与地铁相连将出站口作为整体规划设计的一部分；第二是紧邻地铁口的商业综合体即地铁出站口与商业入口紧邻的商业体。四、地铁上盖物业商业综合体与地铁的接驳方式当前地铁交通和商业的组合方式主要分两种：第一种为无缝结合；第二种为商业广场和地铁站通过封闭或开放式通道相连接。（一）无缝结合模式无缝结合方式是地铁出口与城市商业综合体出口相结合。这种连接方式的优点是从地铁口出来可以直接进入商城没有其他开放式的出口相对封闭的环境能较好抵御人流的流失缺点是环境维护成本较高需经常打扫和维护并且由于地铁运营时点和商场营业时间不同步人流疏导和商场容易出现某些时段的不协调。（二）封闭或开放式通道模式封闭或开放式通道模式主要是商场与地铁站有一定的距离通过封闭通道或开放式广场将地铁出口与商场入口相连接引导人流从地铁出来进入商场内。地铁与城市综合体通过地下连接有两种方式：一是通过地下通道或地下商业街将地铁系统与综合体社区相连；二是地下商业街直接连接至商业区和商业内部。此类模式的优点是更有利于整体布局和形象塑造但由于整个上盖形态与公共空间连接若无鲜明上盖特色商业容易造成人流的流失。地铁与城市综合体设计接驳方式是轨道交通上盖物业的技术焦点只有地铁与物业的良好结合才能最大程度地发挥地铁上盖城市综合体的客流优势体现和发扬地铁上盖物业的交通综合体特征优势。五、地铁上盖物业商业综合体特点（一）综合性所谓综合性就是将各种功能的建筑物及设施集中在一起为提高经济利用价值或鼓励投资开发在地下穿越道的单侧或双侧发展地下商业设施。很多城市利用城市道路交叉口及城市轨道交通枢纽站的地下空间作为商业区一方面为行人提供丰富多彩的商业活动空间。另一方面也缓解了地面交通的紧张状况。（二）交通组织复杂交通组织的独特性表现在与其他物业开发项目不同的人流趋向、空间组织及环境处理上。上盖物业交通组织的设计目标是结合城市轨道交通建设将人行流线合理组织引入大型公共建筑物内部；同时通过各层次系统连接将城市轨道交通人流自然、便捷地引向区域纵深。（三）衔接性所谓衔接性就是建设这个地区的地上、地面及地下多个层次交通系统、贯通各建筑物的公共宅间并与街道、城市轨道交通站、停车空间以及建筑物内部交通有机联系组成一个完整、连续的通道体系。这样既可扩大行人活动的卒问又能创造出新的商业黄金层