浅谈土地储备项目贷款风险及其对策.docx

浅谈土地储备项目贷款风险及其对策【摘要】目前我国对于土地储备项目进行投资的手段主要是通过银行贷款但是土地储备项目贷款存在着一定的风险而银行对于这方面的风险却没有足够的重视并且对风险的处理也是在贷款后进行的。所以本文将对土地储备项目贷款所存在的风险进行分析和探讨并根据这些情况制定对策希望能够加强银行对土地储备项目贷款的风险控制也能促使土地储备项目的顺利进行。【关键词】土地储备贷款风险如今大多数土地储备机构的项目想要获得资金的支持大部分都采取向银行借贷的形式来进行项目的运转。但是每一项贷款对银行来说都存在贷款风险。土地储备项目也不例外但是银行对土地储备项目的风险预测和评估似乎并没有太大的重视这就导致银行一旦遇到该项目产生的风险就无法产生及时的反应从而降低风险。想要让银行提高对土地储备项目贷款的风险重视就要从土地储备项目的特点出发探讨它主要存在的风险并提出相应的解决办法。一、土地储备以及项目贷款概述（一）土地储备项目首先土地储备项目是指通过收购、置换等形式从土地使用者手中将零散的土地集中成完整的土地集合然后再将这些储备的土地进行售卖从而让它们再返回到土地市场中。土地储备项目的首要组成条件就是资金和土地在进行项目运转的过程中如果资金缺乏或者没有资金都会使项目停滞无法进行。如今我国土地储备项目的资金大多数都来源于三种情况分别是政府投资、银行贷款以及其他形式从这三个方面来讲土地储备项目大部分都是依靠银行贷款来获得巨额资金的。因为政府投资会给政府的资金上造成很大压力银行贷款虽然有一定的利息和期限但是相对来说比较容易接受而其他形式的资金一般来自于发行与土地储备项目有关的经济类产品这样得到的资金不能满足项目的大部分需求所以该类项目的融资多数时候都是采取向银行借贷的形式进行。（二）项目贷款所谓的土地储备项目中的贷款是指商业银行为土地储备项目的运行部门提供的一种贷款形式并且具有一定的利息和还款期限。在项目负责单位进行项目的运作时这些资金通常都用于收购土地的费用、安置费以及对土地进行前期整理的费用等方面。进行项目贷款的主体通常是一些由政府部门授权的可以进行土地储备项目的土地机构。另外项目负责土地储备机构偿还贷款的主要资金来源于对土地进行挂牌、出让以后收到的出让金这些出让金会有专门的机构对项目承包部分的投入成本进行分析然后将这一部分资金给土地机构以便实现对贷款的偿还。土地储备项目的贷款拥有几方面的特点：还款期限不合适、还款资金不稳定、无法进行担保抵押等[1]。由于进行项目的机构内部没有储存的土地就算在成立之初有一些土地也没有过户不能进行抵押银行又不能将没有进行储备的土地进行抵押导致抵押困难；因为还款的资金有时在扣去一些给政府的净收益之后导致资金不足无法还清贷款。二、主要存在的风险近年来我国银行对土地储备项目贷款的支持不断加强对该项目进行的贷款款项也开始增多。但是在这样的过程中如果银行不把握贷款的风险明白控制风险的重要性就会导致贷款风险的危害逐渐开始显示出来。（一）政策方面由于国家政策是极易变动的所以对于土地储备项目来说政策会给项目的进行和资金的偿还带来很多不确定性[2]。首先一些地方政府设立了很多的土地储备机构这就导致一些土地储备机构不能做到真正意义上的为国家征收土地土地以及项目的分散造成竞争力增大项目以及可用土地减少。另一方面国家为了降低住房压力大力推行廉租房等的实行这就导致土地承包机构在进行土地储备项目时得不到更高的出让价格造成了对银行无法按时还清贷款或者资金缺乏无法全部还清等情况。（二）规划方面土地储备项目在一定程度上也受到城市规划、土地规划等诸多规划的影响因为这些规划会为土地赋予一定的土地用途或者是土地的容积率。如果在进行土地储备项目的过程中由于一些方面的影响导致国家对城市规划或者土地规划等方面内容进行调动就会导致土地的用途以及容积率的改变这就会使一些本来打算对土地进行购买的的客户因为这些调整而失去购买兴趣导致收购的土地在处理完之后缺少客户购买从而使土地储备机构没办法按时交付银行的贷款。（三）政府方面政府造成的风险主要在于因为土地储备项目的收入和支出是从两个不同的环节和渠道进行的所以就会导致土地储备机构在将土地进行整理投入前期资金之后土地的出让收入通过审计将土地储备机构的成本支付给土地储备机构。但是由于政府信用问题可能会导致没办法如期将成本支付给土地储备机构导致土地储备机构无法按期偿还贷款。二、应对的措施（一）落实有效的抵押能将土地储备机构对银行的抵押真正的实现是改变银行对于土地储备行业贷款问题的重要措施。首先