浅析房地产企业税务筹划现状及对策.docx

浅析房地产企业税务筹划现状及对策摘要本文主要针对目前我国的一些房地产企业如何面对计提并缴纳营业税、土地增值税及企业所得税这三大税务方面的问题尽量避免出现因概念不明确或者对税务的行政执法的不同理解导致在实际税务实施中出现的企业税务方面的问题。另一方面房地产企业应如何着从长远战略规划的角度做好企业税务方面的筹划工作提升并加强房地产企业税务人员的整体业务水平建立和完善企业的内部资产的监控机制从而使企业更好地运用税务筹划帮助企业进行管理与发展。关键词税务筹划营业税土地增值税企业所得税一、目前房地产企业税务筹划现状我国的税务筹划自改革开放以来经历了几十年的发展在理论研究方面已经产生了飞跃性的变化但是实务操作方面却收效甚微。结合前期房地产企业的高速发展来看房地产企业在税务筹划这方面还不同程度地存在着一些问题本文将分别从房地产企业的内部操作及对外与税务部门的沟通协调两个角度分别进行阐述。（一）房地产企业的内部筹划问题1.随着房地产行业的兴起许多原本从事其他行业的投资人都把目光转向了房地产行业。但是行业不同使这些企业的管理者对房地产企业的税务不是特别熟悉经常用工业企业的税务筹划模式来管理房地产企业这类房地产企业对本企业的税务筹划的认识还有可能混淆工业会计与房地产会计的理念房地产企业的税务筹划工作人员的专业知识水平并没有达到行业要求。税务筹划是整个房地产企业财务管理活动的中尤其重要的组成部分在整个税务筹划过程中不仅需要企业内各个职能部门之间的相互配合更需要得到企业领导管理层的高度重视。2.有些房地产企业出于对成本的考虑没有聘请专业税务管理机构的专业人员进行财务预算他们通过在企业内部设置的财务部门或管理机构来开展税务筹划的工作通过这种方式虽然可以有效的节约成本但是会使出现在专业性领域的专业问题得不到及时的解决。3.随着房地产行业的极速发展伴随着的潜在的经营风险不断增大目前问题较大的几个方面有：房地产项目土地的取得渠道、建设施工阶段的各种类型的风险控制、国家关于房地产行业出台的一系列的调控政策以及相关的地方法律法规中隐含的关于房地产开发的一些风险等。（二）房地产企业与税务部门的沟通协调问题1.我国目前的征税制度对正在高速发展的房地产企业的税务筹划来说具有一定的局限性具体表现在：在我国流转税是我国税收体系中的重要组成部分而营业税又是流转税是房地产企业涉税比重中比较大的一类税种。但因为营业税是价外税具有可转嫁性是确认发生了就要征缴的税种在很大程度上降低了这类税种在企业纳税筹划中的操作空间；另一方面某些企业缺乏对纳税筹划的正确认识进而选择通过偷税漏税来实现企业税务筹划的错误做法。2.从国家的整体税务发展层面来看我国房地产企业的税务代理及咨询业务虽然已经发展了一段时间但是还存在着许多的不足。导致不足产生的原因不仅是地域的差异更重要的是税务代理机构的从业人员素质参差不齐。房地产企业的急速增长在一定的利益驱动下部分税务代理机构在内部人员还没有达到一定业务水平及代理能力的情况下就接下了很多房地产企业的税务代理业务。另一方面有些税务代理机构的业务职能相对比较单一主要集中在为房地产企业代理税务的简单登记、纳税申报及日常税务的缴纳等事务而系统的税收筹划方案设计工作则非常欠缺。二、房地产企业税务筹划的大致分类房地产企业涉及的税务主要分为三大类：营业税、企业所得税和土地增值税本文将分别从这三个税种来对房地产企业的税务筹划进行分析：（一）房地产企业的营业税筹划目前某些房地产企业在收客户楼款的同时作为一项附加服务会先代收客户的物业维修基金、契税等到交楼的时候再将这些款项缴纳到相关部门。一般房地产企业将收到的售楼楼款作为营业税的计税依据。而代收代缴的本应顾客缴纳的煤气费、水电初装费、维修基金、契税等税费则应在收款时记“其他应付款”在实际需要缴纳的时候从“其他应付款”中转出。作为房地产企业的财务应该明确区分客户所缴纳的款项的分类不可模糊地统一计入营业收入中这样就在无形之中加大了企业营业税的负担。因代收代付的费用或税金因不是企业的收入所以在这方面企业一定要细化数据财务人员要熟悉了解企业的收入来源及代收代付费用的区分做好营业税的筹划工作。（二）房地产企业的所得税筹划依据我国相关的税法规定企业的所得税是在企业整体取得利润的情况下所缴纳的税种。当一个房地产企业刚成立的时候需要大量的资金投入与一般的企业不同的是房地产企业前期投入很多在楼盘拿到预售证之前不可以对外销售的期间整个房地产企业的利润会一直呈现为负数。企业如果想要很好的调控企业的所得税就需要控制房地产企业从拿地开始动工到销售的年限因为