浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策.docx

浅析房地产企业成本核算存在的问题及对策【摘要】未来中国经济的发展存在很多不确定的因素房地产行业也将告别暴利时代在这种形势下这就更需要进行精密的计划合理降低成本以尽可能少的耗费取得尽可能多的经营成果增加企业经济收益。同时企业根据自身情况特点提升企业成本管理水平以保证房地产企业开发产品成本信息的真实性与完整性。本文论述了房地产企业成本核算的内容分析了现行房地产企业成本核算出现的问题并提出了解决对策。【关键词】房地产企业；成本核算；问题及对策一、房地产企业成本核算的内容房地产企业开发成本核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。1.土地及建筑安装工程费土地及建筑安装工程费是房地产开发成本中的主要内容。第一土地费用主要包括土地出让金、取得土地时支付的各项税费及拆迁补偿费用等。当前房地产开发企业获得开发用地通常采用政府招拍挂的方式取得开发用地目前在我国城镇商品房住宅价格构成中土地费用约占30%左右并且由于土地的特殊性质土地费用占开发成本的比例有进一步上升的趋势。第二建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的土建工程费、安装工程费、装修工程费等该部分成本在整个项目开发成本费用构成中所占比例相对较大约占整个成本的40%左右。企业在决定是否对某一项目开发前首先需要计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价）并根据项目审批的容积率合理预估开发产品的单位土建及安装工程成本对项目进行可行性评估为企业决策提供可靠依据。2.前期工程费前期工程费主要是指在取得土地之后开发之前发生的项目整体报批报建费、规划设计费、“三通一平”费等开发费用。该部分费用在整个开发成本中占比较小。但前期工程费中某些财政收费支出如散装水泥资金墙改资金等属于押金性质该类收费项目种类繁多标准不一许多项目由垄断性企事业单位执行比较随意后期很难能够全部收回。3.基础设施及配套设施费基础设施费主要是指项目开发过程中小区红线以内发生的道路、水、电、煤气、有线电视等线路管道及设备的安装、绿化费等费用。配套设施费主要是指开发项目内为居民提供配套服务的非营利性的公共设施及配套设施如学校、医院、物业用房、变电室等该部分生活服务性设施是整个项目不可缺少的组成部分在整个项目开发成本中的占比为20%左右。4.开发间接费开发间接费主要包含项目开发管理费及筹资成本。房地产开发与其他行业相比有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。房地产行业的资金来源主要渠道包括自筹资本金、银行借款、企业借款等。随着近年来金融机构对房地产行业借款的限制使得房地产企业的融资渠道更多的依靠企业的资金拆借进行。因此产生数额较大的利息支出成为开发成本的重要组成部分。项目管理费用主要包含项目现场工程管理人员工资成本、办公费用等。二、房地产企业成本核算存在的问题1.成本对象设立具有随意性针对目前房地产企业取得面积较大的综合体的土地如果同时进行住宅、商业及各项配套设施等多业态产品建设开发将给企业人、财、物等各方面资源带来巨大压力于此同时项目建设的持续时间长不利于企业长期发展。通常情况下房地产企业均采用分期滚动开发的方式将前期销售回笼的资金做为后期开发的资金来源循环周转使企业的各项资源得到合理利用及有效配置。这种分期滚动开发及多业态类型产品同时建设的行业特点会计准则对房地产企业成本核算对象没有规定明确的划分标准由此导致行业内各企业间或是同一企业不同项目在进行开发成本核算时具有较大的随意性根据企业自身利益来确定成本核算对象。2.成本费用的归集和分配的方法不确定（1）成本费用的归集不统一房地产成本核算体系庞大、核算周期长、涉及面广可变因素多部分支出在成本预算初期无法准确估算具有不可预见性。另外有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收可否收回也具有不确定性。企业在成本核算时土石方工程、主体工程、电气安装、装修工程费等成本费用支出名目繁多专业性比较高做为财务人员对工程成本相对陌生在进行成本费用的归集时由于专业知识的局限性容易混淆各类成本归类造成财务口径与工程业务口径项目建设过程中各类工程造价成本不一致；另外由于开发项目建设工期较长人员流动性的特点也可能造成财务核算前期后期成本费用的归集不统一。（2）成本费用的分配混乱开发建造的直接成本应直接计入各成本对象而共同成本和不能分清负担对象的间接成本应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、