浅析我国农村宅基地流转的现状及对策.docx

浅析我国农村宅基地流转的现状及对策摘要：在我国当前城镇化背景下农业转移人口的城镇化必然伴随着土地的城镇化。作为农业人口重要资产的宅基地的处理是农民及国家都要考虑的问题。本文就目前我国宅基地流转与退出存在的主要问题提出相应解决对策以探索农村宅基地城镇化之路。关键词：宅基地；流转；现状；对策1宅基地及宅基地流转相关定义和属性1.1宅基地的定义和主要法律属性在宅基地的研究中宅基地有广义和狭义之分。广义的宅基地是指所有用于建造房屋以供居住、使用的土地包括国家所有土地和集体所有土地上的住宅用地。而狭义的宅基地仅仅指的是集体所有土地上的农村居民住宅用地是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。而现在国内学者对宅基地的研究一般使用狭义宅基地概念。根据狭义的定义宅基地包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地和准备建房用的规划地三种类型。根据现行关于宅基地的法律定义我们可以看到宅基地有五种法律属性：（1）严格的身份属性。宅基地的使用权只能是限制在本集体经济成员内部而非本集体内的成员不得申请宅基地所以宅基地的使用权是与成员权联系在一起的。（2）从属权。宅基地的使用权是土地上附着的房屋的所有权来决定的只能跟随宅基地上的房屋一起转让也就是我们通常说的“地随房走”原则。（3）福利性。宅基地的福利性主要是体现在农民能够基于集体经济成员的身份无偿地或者是低价的获得宅基地获得基本的生活条件保障。（4）长期性。宅基地使用权只要是建立在合法程序申请获得的情况下宅基地的使用权拥有者是可以长期使用的。（5）“一户一宅”原则。根据我国2004年的《土地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地。此外、根据土地流转相关法律规定“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。”1.2宅基地流转的主要形式农村宅基地流转是指农村宅基地所有权或使用权由一个权利主体过渡给另一个权利主体。农村宅基地所有权流转只有通过国家征收农村集体土地由集体经济组织流转给国家但由于各种因素影响特别是经济利益诱惑农村宅基地使用权的非法流转大量存在在城乡结合部则更为普遍。农村宅基地流转主要通过出租、转让、置换、入股、国家征用等主要形式。在宅基地流转的方式上除宅基地可以随房屋一起转让外法律禁止宅基地单独买卖、抵押、入股、赠与。2现行宅基地流转法律弊端和流转的现实问题由于城镇化的不断加剧和农民工进城务工的人口迁移农村的宅基地流转现象已经无法避免更随着制度空缺、私下流转等灰色交易愈演愈烈。而现行的法律制度对农民利益的维护和经济发展已经产生了一定的限制故对现行的法律规定我们总结如下的限制和所产生的问题进行分析：2.1对农民自身利益的损害及对资产的闲置浪费宅基地严格的身份属性使得农民财产被固定化。农民住宅产权的不完整即宅基地的所有权缺失使得农民对自身仅有的财产--房屋不能作为资本来运作。这影响了金融资本在农村市场的的发展同时使得农民的财产在交易中保持公平和保值增值利益受到严重损害。另外当房主不想再占有此处宅基地时他不能将其作为资本流转既不能当做资产抵押贷款又不能将宅基地所附带的福利转化为经济收益。按照F行法律农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生该户人家就有权得到一块宅基地。加上农村宅基地使用权的管理的混乱基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理采用的是无偿、无期限的使用制度出现了农民超过标准建房或建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地一些乡村干部凭借权力、关系占有多处宅基地等现象严重导致“空心村”、人均宅基地面积严重超标、“一户多宅”现象加剧使得资源得不到充分利用许多村落无限制扩展导致资源浪费。2.2缺乏规划和管理易引发社会矛盾由于宅基地房屋建设无详细规划作依据随意性大布局不合理在一些地方利用集体土地盖起来的“集资房”基本上未办理任何用地和报建手续因此无法办理房产证形成了所谓的“小产权房”。而这类小资产房在市场不规范的运行下常常产生产权纠纷和矛盾冲突。严重影响到了我国土地和房屋市场的正常运行。2.3缺乏监督机制使得利益“灰色”分配集体经济组织作为宅基地的“真正”拥有者其在宅基地产生的利益上应该使集体成员得到共享。但是在实际的情况中常常不是这样。根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明目前在合法的房地产开发过程中原集体所有土地的增值部分的收益开发商要拿走40%～50%地方政府拿走20%～30%农民拿走5%～10%剩余部分才归集体。而在非法的宅基地交易过程中由于很多宅基地的流转都是私下进行的土地流转的收益直接进入了买