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浅析个人住房贷款业务的风险识别和防范摘要：近年来随着国家对房地产市场宏观调控的持续加强银行个人住房贷款业务随之出现了一些新情况和问题本文分析了住房贷款业务的主要风险点并提出了防范措施。关键词：个人住房贷款；风险；防范中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）07-0-01个人住房贷款因其收益高、风险低、综合贡献度大等显著优势一直是各家商业银行重点发展和积极抢夺的业务品种。但近年来房地产市场持续波动形势复杂在住房交易中出现了一些不规范的做法和可能导致贷款风险的现象需要引起关注。一、当前个人住房贷款面临的主要风险（一）市场风险1.关于购房交易存在的问题购房交易存在的主要问题为开发商、中介公司等机构和个人组织无真实购房意愿的职工、亲属或其他关联人签订购房合同骗取银行贷款。存在此类问题的贷款通常具有以下一种或多种特征：一是贷款的实际还款人不是购房人本人而是开发商、中介公司等机构；二是所购楼盘突然旺销或出现大量退房且退房后不通知银行；三是借款人的房屋产权证书长时间不办理抵押登记难以落实。存在此类问题的贷款形成事实上的“假个贷”银行债权难以得到保障。2.关于购房价格存在的问题购房价格存在的主要问题为开发商以含装修的名义维持楼盘售价不变甚至抬高价格并以该价格与购房人签订购房合同但双方私下按低于购房合同的价格交易购房人按购房合同价格申请贷款。存在此类问题的楼盘通常促销活动多价格明显高于同区位、同品质楼盘价格。对此如果不能合理把握贷款成数容易导致抵押物价值不足、抵押率过高。3.关于购房首付款存在的问题购房首付款存在的主要问题为：一是开发商采取分期支付首付款的方式促销楼盘为购房人提供虚假的足额首付款证明材料帮助购房人申请贷款获得贷款后购房人再向开发商支付首付款。二是开发商与购房人私下达成的房屋实际价格低于购房合同价格但按合同价格申请贷款开发商提供虚假的足额首付款证明材料使借款人获得房屋成交实际总价或接近房屋成交实际总价的贷款。存在此类问题的购房人具有以下特点：购房人的收入相对较少申请贷款时收入证明材料造假。存在此类问题的贷款存在借款人还款能力低和抵押率过高的风险。（二）操作风险当前在操作风险方面存在的问题主要是银行个人贷款经办人员缺乏风险意识和责任意识满足材料形式上合规忽略实质性风险审查违规操作或变相降低信贷门槛。具体表现为：一是面谈面签流于形式。放松调查面谈环节和合同签订环节的管理或者不要求借款人必须亲自到场或者不认真核实到场人真实身份给“假个贷”以可乘之机。二是关键环节委外办理。以业务量大、时间紧等作为借口接收开发商或中介机构代为收集的批量的申请材料把一些贷款关键环节如面签、贷款抵押登记手续等委托开发商或中介机构代办没有对真实性进行查验。三是对关键要素未深入调查。仅凭开发商提供首付款收据等作为购房首付款证明材料不核实首付款是否足额缴纳可能导致“低首付”、“零首付”贷款。对出现价格异常、交易异常、退房现象明显等情况的楼盘不深入调查价格合理性、交易真实性可能产生价格虚高、贷款成数过高、交易不真实等风险。四是变相降低信贷门槛。在借款人还款能力不足、第一还款来源没有保障的情况下通过追加担保或抵押物的方式发放贷款使贷款的回收从发放之初就依赖于担保或处置抵押物。还有的采取过度灵活的还款方式如按期还息、任意还本等形成前期还款极少、后期还款大增的情况使借款人还款能力不足的风险延迟暴露。五是岗位设置违反规定。银行员工一手经办贷款受理、调查、签约、抵押和发放等多个环节极易冒用客户信息伪造贷款申请材料和抵押物他项权证等骗取贷款。二、风险防范措施1.严格审查房地产开发商的资质等级。对房地产开发商按揭合作协议严格把关。通过对企业情况（如企业经营业务发展、财务状况、在银行借款情况、对外担保情况、企业其他投资和合作情况等）和项目情况（如项目所在地、项目周围交通及商业情况、其配套设施情况和工程进展情况、施工队伍名称等）进行了解从而对该房地产开发商能否按期、保质竣工、保证按期交付使用及能否履行担保责任形成明确而肯定的判断。2.严格审查借款人购房交易行为的真实性。一是审查购房人与开发商是否有关联关系审查个人再交易住房买卖双方是否有关联关系审查开发商是否“自卖自买”。二是审查贷款申请材料的真实性。对借款申请人提供的证明材料中职业、收入、家庭状况等信息应通过面谈和电话访问调查核实。对新建住房项目的房屋销售合同重点审查是否由当地房管部门登记备案。再交易住房的审查要重点关注卖房