房地产企业成本控制精细化管理探讨.docx

房地产企业成本控制精细化管理探讨【摘要】近年来房地产行业竞争日益激烈加强成本控制精细化管理对于提高房地产企业的市场竞争力有重要作用。因此房地产企业应转变管理理念加强成本控制精细化管理合理控制房地产开发成本。本文简要分析了当前我国房地产企业成本控制与管理存在的主要问题并提出了成本控制精细化管理的具体措施。【关键词】房地产企业；成本控制；精细化管理经过多年的发展我国的房地产行业逐渐成熟房地产企业的管理模式也不断发生变化。近年来随着国家限制房价政策的出台以及对房地产业的规范管理房地产行业进入低利润时代。同时在日益激烈的市场竞争中房地产企业要求得发展必须合理控制开发成本加强成本控制精细化管理从而促进企业的健康可持续发展。一、房地产企业成本控制管理存在的主要问题1.对资金缺乏统一的管理房地产开发企业开发经营具有流动性和分散性等特点基于此其不得不在项目所在地区设立单独的资金账户这就导致企业资金的分布过于松散无法集中进行管理再加上相应内控制度不完善一定程度上增加了风险。2.项目投资前缺乏事前调研成本浪费问题严重部分房地产企业在进行项目开发投资前没有进行充分的调研忽略项目成本的投入调查可能导致招标过程中出现成本浪费问题难以取得良好的经济效益。3.工程现场管理不够到位、成本超支房地产施工阶段一些企业随意变更设计没有按照成本预算进行建设导致成本增加。同时由于工程现场管理工作不到位未及时更新合同台账等会计信息难以实现对成本的动态反馈物资管理不规范存在一定的浪费问题这些问题的存在将使企业成本大大增加。4.成本控制意识淡薄控制方法落后制度不完善现代企业管理要求全员、全过程、全要素和全方位进行成本管理但真正这样落实的房地产企业很少。有的企业只重视设计阶段的成本控制有的企业只重视设备和材料的成本控制缺乏对项目开发各个环节全面的成本控制忽略微小成本及各成本要素。成本控制意识的淡薄以及存在的错误认识导致企业成本管理成效不佳。同时成本控制方法不科学缺乏事前预测和过程控制成本控制和管理主要通过财务部门的决算报告实施由于其时效性滞后难以及时发现其中的问题。另外部分企业尚未建立完善的成本控制制度且成本控制制度执行不到位导致企业成本管理陷入困局。5.会计核算不集中无法及时掌握真实的会计信息由于建筑工程项目具有分散性的特点就难以实现会计核算的一本账模式基于这一情况企业大多不采用汇账方式对企业的成本控制信息进行整理和汇总而是采用汇表的方式编制成本控制报表。但由于各个项目编制报表时均是采用建造合同的会计准则部分项目无法实现科学准确的分析项目预计合同的总成本和总收入出现提前确认收入、粉饰前期项目利润等问题可能形成虚假的在建工程增加了企业资产的负债率和成本控制L险。以上问题的存在可能会给企业造成无法弥补的亏损也会对企业的经营决策造成负面影响。另外部分房地产企业成本费用核算简单会计科目设置不明确且级次较少难以实现精细化的成本管理。二、房地产企业成本控制精细化管理措施1.加强成本控制精细化管理的意识企业成本控制的精细化管理是房地产企业现代化管理的重要内容如果想要渗透到企业的各个生产环节必须提高公司内部全体员工的精细化管理意识企业管理层应积极号召员工从小事做起节约成本杜绝浪费将节约的思想灌输到全体员工的思想中在保障企业正常运营和生产的前提下适当压缩企业各项费用支出以实现降低成本提高效益的目标。2.加强房地产开发各阶段的成本控制房地产企业的成本管理应贯穿于房地产项目开发的各个阶段以构建完善的全员、全程、全面的成本控制系统。（1）项目决策阶段成本控制这一阶段应做好项目调研工作建立完善的投资分析评估体系企业应组成专业的可行性研究团队对项目成本进行调研全面掌握土地的属性以及周边的市政配套措施并综合考虑企业发展战略、工程建设规模、产品定位及目标客户等因素科学编制成本估算预测未来销售价格确定成本控制目标。（2）规划设计阶段成本控制规划设计阶段的成本控制对企业投资的影响较大其设计质量和水平将直接影响企业所要投入的成本多少。因此企业应结合市场需求设计出让大众认可的方案尽可能的减少成本浪费抉择设计方案时应充分考虑其成本因素依照造价指标和经济性技术指标进行限额设计将成本的事前控制做到位。设计方案的招标建议采用经济方案和建筑方案相结合的方法以确保房地产项目的经济效益。（3）施工阶段的成本控制施工阶段是房地产企业投入最大的阶段因此做好这一阶段的成本控制至关重要。施工阶段应严格执行已下达的成本目标对总部管理费用和现场经费应严格控制可合理使用销售