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房地产业融资问题现状分析论文【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响也有企业自身的原因。笔者根据本单位的实际经验提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力提高资金管理效率加快开发建设过程中的资金周转较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转从根本上降低融资需求。【关键词】房地产企业融资渠道一、目前房地产业融资问题现状1、融资压力大。房地产业项目投资大周期长风险高融资压力大不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件利率上涨国六条国八条的出台银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一主要是银行贷款。据统计全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%企业自筹占28.69%定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此房地产开发资金约有60%来源银行贷款房地产开发资金对银行的依赖程度较大。二、造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本占用了企业更多的资金同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄资金的自我积累能力下降。2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的相关数据表明我国房地产业发展波动周期一般为4-5年与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期产品销售速度必然明显下降资金回笼周期延长所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业中国企业必须保证资金的供给提高资金利用效率趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机快速壮大自身实力。4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点中国房地产业在持续走高中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入加快了中国房地产业的发展进程同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发不重视自身资金的积累和竞争力的增强以至资金来源渠道较为单一。5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善住宅金融不配套房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索但由于宏观政策的调控和银行信贷对房地产业的紧缩使得目前房地产业所需的资金不足资金筹措渠道不畅资金整体运行质量不高。6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系缺乏相互一致性与协调性操作困难直接影响房地产融资渠道的正常开展。上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大但信托产品尚没有一个完善的二级市场难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受但是最关键的法律条件处于真空状态使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径1、完善房地产业金融市场逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路应该是以金融体制改革为契机以国际惯例为参照结合我国现有的房地产金融业务的实际情况突破重点带动其他分步到位完善体系。所谓突破重点指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁给房地产业制造一个宽松的金融环境在房地产业金融管理方面则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合根据这一思路目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承