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房产开发企业税收筹划研究论文摘要：房地产业开发周期长业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此运用税收筹划的原理正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题合理合法地降低企业税收成本对于房地产企业而言具有重要意义。关键词：房地产；税收；筹划0前言房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：（1）营业税：企业以不动产投资入股参与接受投资方利润分配共同承担投资风险的行为不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的行为免征营业税。房地产企业自建自用建筑物免征营业税。（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%则免征土地增值税。因国家建设需要依法征用收回的房地产免征土地增值税。以房地产进行投资联营联营方以房地产作价入股或作为联营的条件将房地产转到所投资的联营企业中免征土地增值税。一方提供土地一方提供资金合作建房建房后按比例分房自用的行为对于房屋所产生的土地增值免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发开发完成后向客户收取代建收入的行为免征土地增值税。在兼并企业中对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为免征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的经当地税务机关核实可以免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经向税务机关核准凡居住满5年以上的免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税；居住未满3年的按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起对居民个人拥有的普通住宅在其转让时暂免土地增值税。我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。1变房地产销售为投资按照现行税法规定以不动产投资入股参与接受投资方的利润分配共同承担投资风险的行为不缴营业税而且自2003年1月1日起对于以不动产投资入股后转让股权的行为不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司则可以考虑先以不动产投资入股再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业2007年度商品房销售收入为2亿元按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元缴纳营业税1000万元城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性甲企业可以作出一些让步给予乙企业一定的利益补偿但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划税法规定纳税人建造普通标准住宅出售如果增值额没有超过扣除项目金额的20%免予征收土地增值税。同时规定纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内从而免缴土地增值税则可以减轻税负。例如：甲房地产开发企业2007年度商品房销售收入为2亿元其中普通住宅的销售额为1.15亿元豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算）该企业应缴纳土地增值税为：增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）（2）如果分开核算该企业应缴纳土地增值税为：普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%=15%增值额与可扣除额低于20%享受免税优惠。豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%适用30%税率应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。分开核算合计共交750万元比不分开核算交1200万元少交450万元。3合理定价的筹划依据《实施细则》第十一条规定“纳税人建普通标准住