我国房地产信托融资模式创新研究.docx

我国房地产信托融资模式创新研究[摘要]房地产是资本密集型行业房地产开发过程中从前期规划到后期项目的整体运营都需要巨额资金来维持所以资金的来源渠道十分重要。尽管银行贷款是我国房地产企业资金的主要来源但在提倡盘活存量资金的大环境下房地产信托、房地产基金将逐渐成为房地产资金的主要来源。[关键词]融资模式；房地产信托；融资管理[DOI]1013939/jcnkizgsc2015290851研究背景近十年由于我国房地产业发展迅速房地产金融业得到巨大的发展但与发达国家相比我国房地产金融市场还不够完善金融产品数量相对单一。房地产企业融资主要依赖于商业银行房地产募集资金相对困难导致我国房地产企业的负债率大多超过65%比发达国家要高很多具有一定的风险。在我国房地产金融业逐步走向成熟的过程中房地产信托逐渐成为房地产企业融资的渠道之一。房地产信托是指委托人在信任的前提上将财产权委托给受托人签订相关委托合同由受托人按委托人的意愿为其管理资金。房地产信托包括三要素：信托所属行为、信托当事人以及信托标的物。在信托管理的过程中所产生的收益即为信托收益这些也在房地产信托所属范围内[1]。2我国房地产开发企业融资现状2.1政策制定――国家加码宏观调控控制融资规模2008年美国次贷危机期间中央政府为了防止经济的下行风险推出4万亿元的刺激计划使房地产业发展过快导致政府对房地产进行分类调控具体措施包括紧缩银根、控制信贷的增长速度、合理规划土地出让面积等。一方面各地方政府也根据中央分类调控原则依据自身的情况出台了相应政策使房地产市场尽快回归理性。另一方面房企之间的整合和兼并加快以及在此现状下实现转型升级比如有的大型房地产开发企业选择走多元化发展道路有的则把目光着眼于海外扩张。2.2融资结构――融资渠道单一风险和隐患大当前我国传统的房地产融资渠道主要通过银行信贷、企业上市、发行房地产信托三种。其中银行信贷又是主要渠道。从20世纪末我国推行住宅市场化至今房地产企业的融资途径主要依靠银行贷款来解决资金需要融资结构不合理导致商业银行承担着极大的风险。一旦房价下跌银行将会有许多的坏账。所以融资结构单一无论是对于房地产开发企业还是对整个国家的金融安全都是不利的。2.3融资环境――房地产金融产品匮乏目前我国的房地产金融市场还处于建设阶段金融产品、金融衍生品种类较少有关的房地产金融制度还不完善这与我国现阶段市场经济发展水平相关。存在的主要问题包括：房地产金融产品匮乏银行是主要融资主体风险相对集中；房地产金融交易集中在一级市场上；政策性支持缺失保障房建设不到位。3我国房地产信托发展现状及存在问题3.1我国房地产信托发展现状随着我国市场经济的不断发展信托产业也取得了长足的进步房地产信托的发展尤为突出见下表。由表1可知房地产信托投资额在整个信托业的投资额中占比21.83%其中基础行业中也有一部分是属于房地产业范围内。此外考虑到2012年房地产市场相对低迷投资增速放缓2013年之后楼市回暖投资额大幅增加所以房地产信托投资在信托投资中的比例呈上升趋势。2012年由于房价的回落房地产信托新增资金达到3163亿元同比减少15%。而2013年随着基础产业类信托明显降温加之房产市场持续回暖房地产信托出现明显升温。2013年全年新增房地产信托资金达到684823亿元同比2012年的3163.24亿元大幅上涨11649%。总体上房地产的投资不断增长对融资需求也就更加迫切房地产信托正在飞速增长。3.2我国房地产信托发展过程中存在的一些问题第一监管不到位。我国房地产在运用的过程中缺乏相应的监管导致风险增大目前已有一些房地产信托在到期时出现违约。事实上房地产项目一般投资金额巨大少则几千万多则上亿这样的情况下每个项目的资金链都很紧张而且我国的房地产企业负债率普遍较高一旦开发商出问题就容易造成资金链断裂、违约。第二政策的限制。依据已出台的信托业管理规定：接受委托人的资金信托合同不超过200份最低投资额为5万元这些都限制了信托募集资金的规模被迫放弃了一些小型投资者。第三信托产品周期较短。一方面目前市场上的房地产信托产品期限普遍较短一般在三年以下这使得房地产信托产品结构失衡也加速了房地产开发投资周期导致房地产企业资金链的紧张引发了房地产的质量问题另一方面房地产信托产品的信息披露也不健全放大了暗箱操作的空间也容易引发风险。4房地产信托融资的创新性研究从目前情况来看信托运用到房地产的融资过程中既受到宏观调控政策的限制又受到信托本身发展不完善的掣肘。因此只有通过创新改革才能使房地产信托更具生命力也才