我国房地产价格影响因素实证研究.docx

我国房地产价格影响因素实证研究摘要：随着福利性分房制度的取消我国房地产业迅速发展成为我国国民经济不可取代的支柱。本文采用实证研究方法从中国统计年鉴获取数据支持搜集了1994年――2013年的房地产价格变量及本文所提出的四个自变量数据分析得出房地产销售平均价格与居民消费价格指数、城镇居民可支配收入、商品房销售面积呈显著的正相关关系与房屋竣工面积存在显著的负相关关系。关键词：房地产；价格；影响因素一、前言自1998年取消住房分配制度起我国住房“商品化”房地产业开始发展房价呈现增长趋势。2003年之后我国一线城市房价飞速上涨由此二三线城市也开始急速增加国内房地产业过热大部分人买不起房由此引发了大量的经济问题和社会稳定等问题。在第三届中国房地产价值高峰论坛会上企业家、专家们就房地产当下存在的很多问题展开了讨论有人提出我国目前保障性住房比重小高档房比重偏大正因为这样一种不平衡的比例趋势导致我国的房价水平被整体拉高。根据文献分析大部分采用定性分析仅仅说明了某一因素对于房地产价格的影响但从定量来看产生多大的影响则未说明；或者研究的年限相对滞后不能很好地解释近两年的状况本文搜集了1994年―2013年的房地产价格变量及本文所提出的四个自变量各20个数据集运用多种统计分析方法通过建立回归模型分析我国房地产价格的影响因素。二、房地产价格影响因素研究综述关于房地产业的研究近几年日益为学术界重视尤其是房地产价格影响因素的研究。与国内相比国外房地产市场发展较早、较快尤其是西方发达国家房地产市场十分成熟故关于房地产业的研究国外已形成较多的专著研究从国外学者观点来看由于其实行市场经济因此在研究房地产价格时在注重政府控制的同时更加强调市场机制的作用。Abraham等（1992）对美国30个城市的实证分析表明房地产价格的上涨与就业率、收入、以及建设成本有直接关系；Kolari（2002）则从CPI和房地产价格关系角度出发运用ADL模型实证分析得出房地产价格也受一定商品及相关产品服务的影响。Gerlach和Peng（2005）对香港的房地产价格、GDP以及银行贷款等进行分析认为银行的贷款不影响房地产价格；Elbourne（2008）经过实证分析货币供应量对房地产价格的影响利用脉冲响应函数得出货币供给变动对房地产价格变动具有正响应性。中国房地产业发展较晚但近两年却是突飞猛进尤其是我国房价的持续不断上涨引起了国内学者的重视并对房地产价格的影响因素进行了大量的研究大量的专著、论文也都集中在这个问题上。宋勃和高波（2007）认为国外资金长期的涌入是我国住房价格上涨的一个重要因素；肖万福（2014）在《房地产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析》一文中通过2003年第一季度到2013年第二季度的相关经济数据研究了房地产调控政策对我国终端房地产价格的影响通过实证分析他认为在房地产价格波动的诸多因素中来自经济基本面的解释力相对较小相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成为了一个十分重要的影响因素；谢建豪（2007）基于城市人口数量和结构的分析研究得出当人口数量增长速度大于城市住房供给速度时供需便会严重不平衡房价上升；郝丹璐（2014）通过因子分析等统计学方法得出影响房地产价格变量大致可分为两类一类是反应现有房地产市场状况的变量另外一类是反应预期房地产市场状况的变量第一类中GDP、住宅投资、房地产开发企业本年土地购置费用、人均可支配收入、房屋竣工价值等排名靠前；丁凤通过实证研究指出：第一房地产价格最主要的影响因素是经济基本面；第二住房需求是房价上涨的主要推手；第三银行信贷的支持是房价上涨的“催化剂”；第四高地价的推高房价的“幕后黑手”。张t敏（2012）指出：房地产价格的主要影响因素包括人口数量、居民储蓄存款余额、商品房可供销售面积、房地产投资额、国内信贷规模其中最明显的是人口数量与居民储蓄存款余额。余静静（2014）通过房地产价格影响因素重要性的分析认为：第一东部地区经济发达土地购置费用和房屋生产资料价格指数成为东部地区房价的重要影响因素；第二中部地区房地产投资是其房价的主要影响因素；第三西部地区而言家庭可支配收入是影响其房价的主要因素。综上所述影响我国房地产价格的因素众多不仅如此由于选取样本、获取数据的途径的不同相同因素对房地产价格的影响方向也不尽相同。三、研究设计（一）研究的基本假设1、我国房地产按照房屋的使用功能可以分成：居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、多功能建筑。本文以普通住宅的价格作为因变量进行实证分析即通过商品房价格对其进行实证分析。2、研究阶段的限定。为了更好