我国个人住房抵押贷款风险管理探究.docx

我国个人住房抵押贷款风险管理探究【摘要】本文从我国个人住房抵押贷款业务所面临的主要风险借款人风险、银行经营管理风险等有针对性地找出一系列防范措施为我国个人住房抵押贷款的风险管理提供参考。【关键词】个人住房抵押贷款风险管理商业保险一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型（一）银行经营管理风险1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强综合业务素质不高认识不到潜在风险给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查忽视借款者贷款资料真实性的了解从而给银行带来风险。2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈一些银行为了扩大其业务范围片面追求贷款投放的规模指标忽视贷款项目和借款人的严格审查放松对贷款人的审批条件。3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小笔数多个人变化因素较多特别是期限较长个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便同时也造成贷后管理上的风险。（二）借款人风险借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。（三）抵押物风险1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准其评估价值超过实际价值使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现也可能是因为贷款期问抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格此时银行即使处置抵押物也不足以偿付其所欠贷款本息势必有一部分贷款将难以正常收回。2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长处置抵押物时需经借款人同意否则只能通过法院强制执行这一过程需牵涉银行大量精力必然加大行使抵押权的成本有时甚至得不偿失。二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析（一）风险控制和防范制度存在缺陷个人信用制度担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题弱化了防范风险效果。（二）房地产业发展不够规范由于房地产业具有很强的区域性对带动地方经济增长具有举足轻重的作用因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格由此造成众多的开发公司中良莠不齐部分公司资金实力不强管理水平低资信度差。（三）容易产生逆向选择和道德风险1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。（四）个人贷款管理体制不完善目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险最终导致银行大量信贷资金流失银行真正追究有关责任人责任的很少。（五）房地产融资渠道的狭窄目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一多元化融资体系远未形成商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施（一）加大个人住房贷款产品的金融创新住房贷款市场的进一步发展需要产品创新而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步贷款品种贫乏因此要结合居民收入和住房消费水平创造更多更新的住房信贷品种使住房贷款更具广泛性、适用性以满足不同的借款需求。（二）加快个人信用制度建设为了完善我国个人信用制度首先要建立完善严密的个人信用法律环境制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障（三）建立和完善个人住房信贷保障制度1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司对中低收入者提供住房抵押贷款保险负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险