开发商业地产税务筹划探讨.docx

开发商业地产税务筹划探讨摘要：在商业地产开发过程中合理科学的税收筹划可以提高房地产企业的经济效益提升企业的综合竞争力帮助企业实现现金流量或税后利润的最大化因此税收筹划对商业地产的开发有着重要的现实意义文章就针对该问题展开讨论首先分析税收筹划的相关概念及作用然后分析商业地产开发过程中涉及到的税种最后结合实例提出税收筹划策略。关键词：商业地产税收筹划探讨一、税收筹划的概念与作用所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标其本质上是转嫁企业成本降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划其体现出明显的不确定性由此可见税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言由于其属于资金密集型组织因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次通过税收筹划可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次商业地产开发项目中进行合理的税收筹划有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税其属于流转税制中的主要税种营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中由于其与销售不动产的税目规定相符因此要征收营业税；其次土地增值税其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三印花税其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中也要缴纳一定的印花税；其四企业所得税即房地产企业在进行房地产的出租或转让时会获得相应的净收益按照会计规定该部分收益要纳入企业的利润总额中并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后房产税在商业地产开发项目未公开出售前无需征收房产税不过如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借则要缴纳采用比例税率的房产税根据房产计税余值计征的税率为1.2%按照房产租金收入计征的税率为12%。三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析（一）税收筹划的主要方法1、压低土地增值额在进行项目开发时房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算并计算出土地成本与开发成本之和的5%合理比较两者的大小从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时可以采取措施以降低单笔销售额的利润比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外还可以通过有效措施降低课税基础以减少企业的应纳税金并且所适用的税率也可能相对更低以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。2、降低企业所得税在进行商业地产项目开发时如果条件允许可以适当的放慢项目竣工时间通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外还可以在符合税法规定的前提下在税前扣险员工的福利保障资金比如失业保险、医疗保险以及养老保险等这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。3、利息费用的税务筹划对于房地产企业而言每个项目均需占用大量资金相应的这些资金会产生大量的利息费用因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同税法上的处理方法也存在差异有些按资本化处理有些则按费用化处理相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先如果企业处于免税期或者发生亏损的年度以及有前5年亏损可延续弥补时可以选择资本化的方式处理借款费用；其次如果企业处于获利年度那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用以减轻税负；再次要注意合法支出利息否则不得在税前扣除；最后由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定如果利率大于同期同类商业银行贷款利率则不得在税前扣除利息因此房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款以防止纳税调整额增加。4、其它税收筹划方法其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负企业在选择集资方式时可以参照税基差异比如发行股票或