房地产限购令的法学思考.docx

房地产限购令的法学思考一、限购令之政策起源、法律属性和实施概况（一）政策起源及其依据中央宏观调控机构分别于2010年4月和9月2011年1月发布关于房地产市场调控的政策意见。从内容上看三项政策层层递进旨在巩固和扩大调控成果进一步推动房地产市场运行出现良性变化通过继续有效地遏制房市投资投机性因素遏制房价过快上涨势头促进房地产市场平稳健康发展最终逐步解决城镇居民家庭住房问题。除了沿用及完善传统的差别化住房信贷利率政策、住房交易环节契税和个人所得税优惠政策外为了应对"近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头投机性购房再度活跃"的房市运行背景后者《通知》中的第二条第二项中"坚决抑制不合理住房需求"中关于"限购令"政策出台的授权性规定"……地方人民政府可根据实际情况采取临时性措施在一定时期内限定购房套数"这就是"限购令"政策原始"文件"和各地方政府陆续出台限购令的"法律（或政策）依据"。（二）法律属性及其认识对限购令内涵的认识可从各地出台的政策文本的内容中予以探究提炼。从各地版限购令的具体内容来看本人认为限购令是指限制或禁止构成一定条件的民事主体通过（或不通过）融资手段来购买（或交易）商品房屋权利的普遍性行政指令。尽管限购令本身不是通过专门的政策文件出台的但相比其他宏观调控政策手段相比其具有法律属性上的特殊性。正确看待限购令之价值属性必须做到两点一是将限购令界定为一种法律手段并将其"政策法律化"；二是限购令作为房地产市场宏观调控政策中的一环而不是孤立地将其看待。并且不能简单地通过房价涨跌来评判其价值。限购令只有和其他宏观调控政策手段协调一体才能真正从积极方面发挥其应有的作用实现房地产市场宏观调控的目的。（三）实施概况与趋势截至目前全国至少有50个左右城市在本区域范围内实施房屋限购措施。总结归纳各个城市限购令的具体内容可以对限购令做出如下几点基本认识：第一限购令基本上都是规定在一定时期内限制居民购房套数但具体限购期限各地有不同的规定有些城市规定了明确的实施期限如福州、海口、温州三个城市均将限购令实施期间届满之日定在2010年12月31日；第二大多数限购令区分户籍内外来规定不同程度限购政策一般是对户籍外的居民给予了更严格的限制；第三限购令不仅规制一手商品房市场而且将二手房也纳入其规制的客体范围；第四有些城市在基本限购措施外还施加了其他相关规定如广州的"未满18岁不得单独购买商品房；境外购房按照国家有关政策执行"等；第五有些城市明确规定了违反限购令应承担的法律后果主要是"房地产登记机构不予受理（办理）房地产登记"。从目前实施的效果来看"限购令"确实起到了抑制房价非理性的上涨趋势。加之房地产市场调控体系尚未完全建立能预见限购令将在一段时期内继续实施下去。二、限购令的经济学与经济法学分析进路凡此种种可以看出限购令内涵较为简单无非是各地方政府在全国房地产二次调控中经由中央调控规制部门授权针对本地区房价上涨过快的现状由各个地方城市有关市场调控和规制的有权机关出台实施的临时性的旨在遏制本地区房价过快上涨在一定时期内限制居民购房数量为主要内容的政府针对房地产市场的规制干预的政策措施。那么如何在国家针对楼市的调控政策整体框架中从更加深的理论层面认识限购令的内涵、现状、缺陷以及完善。笔者认为可以从经济学与经济法学若干理论出发来深入探究限购令的本旨与内涵并且提出完善我国当前楼市宏观调控政策体系的意见和建议。限购令的出台在社会上充满着争议在学术界引发了关于合法性与合理性纷争。在经济学界普遍所持的观点认为限购令是对市场运行与市场机制的粗暴干预是用计划的手段干预自由的市场与完善社会主义市场经济与增加居民财产性收入的本旨目标相违背并且已经是对居民个体的民事基本权利——合法财产受法律保护、民事法律行为自由等的无理限制。在经济法学理论界则似乎存在着与上述观点不同"味道"的见解市场机制从来就不是万能的市场机制带来经济机制充分运行与发展的同时也会产生不可避免的诸多"负外部性"市场也有失灵的时候市场的失灵将有损于社会公共利益因此需要通过国家某种形式与程度上的外部干预来消除市场机制的这种缺陷而限购令可能正是体现这种国家适当干预的"一剂良药"。"合理的现代市场经济不仅需要技术生产手段而且需要一种可靠的法律体系和照章行事的行政管理制度。"［1］笔者认为在当今中国存在的经济运行制度市场化趋向转型与现有制度结构与内在运行机制逆趋向型本性体制矛盾下衡量任何一种针对这种转型市场运行的规制措施的标准应当是多元化的具体应当做到"四个统一（或协调）"：一是转型目标与转型手段的统一（或协调）；二是多元价值利益与核心价值利益的统一（或协调）；三是社会总体利益与个体局部利益的统一（或协调）；四是政策意图的扩充性与法律规定的局限性统一（或协调）。文章