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房地产评估存在问题【摘要】随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快房地产建设项目不断增多建筑业得到了长足的发展与此同时也带动了与建筑业相关的其他产业的崛起其中就包括房地产评估业。在进行房地产交易、投资等的过程中需要对相应的财产价值做出真实、客观的评估一般来说是由第三方专门的房地产评估机构来执行相关的工作。但是由于我国房地产评估工作的起步和发展比较晚在评估工作执行的过程中存在一些常规的问题一定程度上影响和制约了房地产业的健康和稳定发展。因此论文就针对这些常规问题加以分析基于问题提出应对之策以供参考。【关键词】房地产评估；常规问题；解决措施1引言房地产评估工作服务于房地产交易房地产交易主要包括房屋租赁、房产投资、房屋贷款抵押等。当前我国房地产行业仍然处于迅猛发展的阶段地产开发商数量越来越多随之而来的就是房地产交易活动的日益频繁。在这样的背景下房地产评估工作的开展越来越受重视房地产评估的结果已经成为房地产交易的最重要依据。近年来我国出现了不少的房地产评估机构从事房地产评估工作的人员已经超过700万实现了房地产评估业的快速发展[1]。虽然房地产评估业拥有十分广阔的发展前景但是仍然不可忽视其中存在的问题如评估法律制度建设的问题以及从业人员素质的问题等。房地产评估的重点在于保障评估结果的真实性、客观性和有效性。因此要从行业发展的角度入手重点解决房地产评估工作中存在的常规问题。2房地产评估存在的常规问题2.1房地产评估法律法规不够健全目前我国的房地产评估工作主要依据《城市房地产管理法》中的评估许可和标准来执行但是只是来表明房地产评估机构及其管理人员的法律地位没有明确和具体的评估操作规则[2]。这就导致在房地产评估的流程上存在一定的不确定性和不规范性尚未形成行业标准和道德规范使得具体的评估行为难以进行有效的法律界定和法律保护。在这样的情况下房地产评估师缺乏独立性可能与房地产开发商沆瀣一气导致评估结果失真。2.2房地产评估方式单一在进行房地产评估的过程中存在评估方式单一的问题。目前的房地产评估方式大多是进行内部的评估很少考虑到外部因素对房地产价值的影响。内部评估多是采取利润法根据房地产项目的区位条件、设计风格、公共设施等来对房地产进行基础的价值评估从用户利益的角度入手进行评价。但是房地产评估还要考虑到外部的市场风险、竞争风险、政策风险等否则会严重影响评估的科学性和有效性。2.3房地产评估人员的专业能力与综合素质有待提升随着房地产评估行业的快速发展更要重视行业人才的建设提高从业人员的专业能力和综合素质以更好地适应房地产评估业的未来发展需求。但是就实际情况来看现有的房地产评估人员要么缺乏专业的理论知识没有从业资格证书要么理论知识丰富但实践经验不足。可见房地产评估机构缺乏完善的选人和用人标准。同时评估机构忽视对人才的系统性培训和科学管理导致其缺乏工作的积极性和主动性影响评估工作的质量和效率。2.4房地产评估市场环境不规范随着市场经济体制的日益完善市场的开放化、自由化程度越来越高房地产评估机构之间也存在着激烈的竞争为获取更多的客户资源有可能采取违规操作等方法进行不正当竞争使得房地产评估市场比较混乱[3]。再加上房地产评估机构的业务质量参差不齐缺乏必要的风险管理意识都会影响评估效果。因此要实现房地产评估工作质量和水平的提升就有必要进一步强化市场监管优化市场环境。3针对房地产评估常规问题的应对之策3.1健全和完善房地产评估的法律体系健全和完善房地产评估法律体系是实现房地产评估行业健康发展的重要保障。首先相关政府部门要在原有的《城市房地产管理法》的基础上就评估工作的执行增加具体的操作规范和细节流程包括评估时效、评估认证以及每个评估环节的标准化费用等。其次要强化房地产评估机构的独立性和自主性减少评估机构对房地产商的依赖制定必要的违规惩罚举措合理界定评估行为尽可能减少压价、收回扣等现象[4]。最后要完善行业道德标准体系实现道德层面与法律层面之间的相互配合促进房地产评估行业的健康长远发展。3.2优化和改进房地产评估的方式方法在开展房地产评估工作的过程中要注意对评估方式方法的优化和改进。要充分考虑到外部因素对评价结果的影响采取市场分析法、市场比较法以及风险预测法等的方法来执行相关的评价工作。同时随着信息时代的到来市场信息环境更加开放房地产评估机构要建立评估信息中心投入资金和技术搭建房地产评估的数据平台实现对评估信息的高效、集成处理实现对市场公允价值信息的收集和调查提升评估质量和效率。3.3提高房地产评估工作人员的专业能力和综合素质要实现房地产评估工作人员专业能力和综合素质的提升首先要完