房地产税对房价的影响研究.docx

房地产税对房价的影响研究【摘要】我国房地产市场化改革仅有短短三十几年的时间理论界对房地产市场的研究远远晚于国外。从我国目前的研究成果来看由于近年来房地产价格的快速飘升房价成为社会各界关注的焦点因此对房地产市场的研究几乎全部集中在房地产价格方面。本文分析了地价、供需、政府政策、垄断与管制等因素对房价的影响并集中分析了房地产税对房价的影响。【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税绪论房地产商品是房地产市场生产的产品它能够为居民提供必需的生活和工作的空间因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说房地产商品具有几个明显的特征：房地产商品价值大、使用期限长是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点它不但能够作为消费品自用同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征在我国目前投资手段缺乏的情况下很多居民便将房地产作为投资手段以实现资产的保值增值这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。1、房地产价格影响因素1.1供需因素对房地产价格的影响商品价格是建立在商品价值的基础上并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之就是在商品价值一定的情况下商品价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时商品价格上升。这种商品价格的上升和下降客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的不是在流通领域中由供求决定的供求关系不能决定房地产价值但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重从而影响加权平均数影响工程价值的形成。供求关系的变动使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求房地产价格在产品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动至于运动中房地产价格与价值的偏离程度取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度从短期看供求决定价格从长期看价格决定供求由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。1.2政府政策对房地产价格的影响在我国房地产市场上政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来房地产价格一直处于上升状态已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题出台了严厉的调控措施近两年来取得了一些成效甚至出现过短暂的下跌情况。就货币政策对房地产市场的影响来看已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时引入住宅抵押贷款后住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上利率对房地产价格有负向影响汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]银行资金高度向房地产市场聚集推高了国内房价催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保更加剧了房地产价格的上涨。货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响但其影响在长期内逐渐减弱并最终回归到原点[6]。短期中中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外东、西部地区房价受信贷规模影响很大中部地区房价受经济增长影响最大而实际利率对各区域影响差异不大而且都比较小。从房地产需求来看它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开发商和居