房地产开发企业成本管控存在的问题及对策.docx

房地产开发企业成本管控存在的问题及对策【摘要】成本管控是房地产开发企业增加经济效益提高竞争力的主要途径关系到企业的生存与发展。成本管控涉及房地产开发、经营、管理的方方面面。本文针对房地产开发企业在开发过程的不同阶段在成本管控方面存在的问题进行分析并提出相应的对策。首先文章针对房地产开发企业特点分析了房地产开发企业加强成本管控的重要性和迫切性；其次探讨了当前房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因；最后针对存在的问题及其成因结合房地产开发企业的特点提出了加强房地产开发企业成本管控的对策建议以期为房地产开发企业提高成本管控水平提供有价值的借鉴。【关键词】房地产开发企业；成本管控；成本管理一、引言随着国家宏观调控力度不断加强和房地产市场竞争的日趋激烈房地产价格上升空间有限而房地产开发成本却在不断攀升大大缩减了企业利润空间。在这种情况下加强成本管控成为增加房地产开发企业经济效益、提高竞争力的主要途径关系到企业的生存和发展是企业发展的必然要求。由于房地产项目投资数额巨大、建设周期长因此其开发过程通常按不同的阶段进行划分主要分为投资决策阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、竣工结算阶段。成本管控作为一个系统工程涉及房地产开发过程的各个阶段本文按照开发过程不同阶段分析房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因并提出相应的对策。二、房地产开发企业成本管控存在的问题及其成因目前很多房地产开发企业还处于粗放式管理的状态对成本管理往往侧重于成本核算、成本分析和总结对成本规划、成本控制和成本考核方面重视不足成本管控方面存在很多问题具体分析如下：1.投资决策阶段不重视投资估算投资决策阶段的投资估算是从整体上规划项目开发各个阶段的成本配置。准确的投资估算是成本控制的基础具有重要的战略指导作用。投资估算必须建立在专业的可行性研究基础上然而很多房地产开发企业在投资决策阶段不重视项目可行性研究不愿意在可行性研究上作投入投资估算缺乏客观依据无法发挥成本控制职能。出现这种情况的主要原因：首先是由于房地产行业长期以来实行粗放式管理忽视投资决策阶段成本管控的战略作用；其次是由于项目可行性研究是一项综合性很强的工作技术性、专业性要求较高而我国房地产行业发展历程较短还属于新兴行业普遍缺乏高水平的专业人才。2.规划设计阶段不重视设计方案在经济上的合理性分析规划设计阶段的成本管控是成本控制的关键步骤是从源头上对工程造价进行控制。因为从建筑项目经济学来看影响建筑项目成本的主要时期是在总工程建设期的前四分之一阶段此阶段主要是设计结束前的阶段而在后期的施工阶段不管是在材料上还是在技术上狠下功夫也只能节约大约5%～10%的项目成本。然而很多房地产开发企业不注重经济上的合理性分析出现了为追求设计效果而不计成本导致工程造价超标的现象。这主要是因为房地产开发企业设计部门和概预算部门缺乏沟通工程设计人员普遍缺乏概预算知识只负责工程设计而不考虑成本因素而概预算人员根据设计图纸计算工程量套定额编制预算对工程设计领域也不熟悉无法为设计提供建议。3.建设阶段对实际成本的控制能力不足开发项目的建设过程是开发成本的实际形成过程是整个项目成本控制中最为繁琐和复杂的环节。房地产开发企业对实际成本的控制能力不足主要表现在以下方面：（1）工程招投标管理不规范房地产开发企业在招标阶段对投标单位审查不严格出现了施工标准与产品定位不符与成本管控总目标不一致的现象。不具备投标资质的施工单位利用不正常的手段获取投标资格中标后未经招标人许可将工程任意分包甚至再转手再分包这大大压缩了实际施工企业的利润使得施工者以牺牲工程质量、降低工程造价来换取利润。也有些施工单位以较低价格优势达到中标目的而后在施工过程中不断偷工减料来降低成本。（2）工程变更缺乏管控由于房地产项目建设周期长随着不确定因素的出现施工过程不免会出现工程变更的现象。很多房地产开发企业对工程变更缺乏管控没有建立规范的变更流程导致工程变更随意性增加。工程变更导致施工成本的增加出现工程成本超支的情况。（3）企业信息处理方式落后无法对项目成本实时监控企业的信息处理工作由手工完成由于信息处理量大需要耗费大量的时间、精力容易出现差错信息的时效性也受到限制不能为项目决策提供及时、准确的信息不利于做出正确决策而导致施工成本增加。4.项目结算阶段缺乏成本考核激励机制项目结算阶段是成本控制的最后环节成本考核是成本管控的重要方面。而房地产开发企业没有建立成本管控考核激励机制挫伤了员工的积极性。三、加强房地产开发企业成本管控的对策建议针对上文所述房地产开发