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房地产信托项目财务风险论文一、房地产信托项目财务风险的表现在资金型房地产信托中无论是股权投资、交易融资还是债权融资、权益投资从本质上看信托公司都是房地产公司的债权人都有以下几个主要特征：一是期限较短一般在1.5-3年无法覆盖项目开发的全过程；二是利率较高一般高于银行同期贷款基准利率2倍；三是还款来源主要依靠项目销售回款；四是要求固定回报到期收回全部资金。财务风险简单来说是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。具体可分为经营风险、筹资风险、投资风险。1.经营风险一般来说房地产信托项目中经营风险主要表现有：应收账款管理风险、存货管理风险。房地产公司的应收账款主要是支付首付款的购房者应付的剩余购房款。其形成主要由三种形式：一是应收银行按揭款：已向银行申请办理按揭手续但尚未到账的销售款该种形式为房地产企业应收账款的主要形式；二是应收客户按揭欠款：在房地产公司连带担保的期限内客户未按照合同约定按期支付的按揭款；三是分期付款前款：客户采用分期付款方式时未按合同约定交纳的购房款。在多数房地产信托项目中应收银行按揭款发生坏账的可能性较小但是回款时间有赖于银行内部审批速度；后两种应收账款的产生原因多种多样可能是购房者主动违约也可能是购房者与房地产公司有纠纷甚至还有开发商虚假销售的可能。房地产公司的存货就是在建项目其数额是房地产开发尚未结转到销售成本的金额。大致可分为土地取得成本、开发前期费用、建筑安装费用、基础设施配套费用、开发间接费用、各种规费税费、不可预见费用。大部分的房地产开发按照工程进度拨款计入开发成本科目及存货科目资产负债表余额显示的存货是累计开发成本扣除销售结转后的金额。存货管理要求房地产公司必须对项目预算、项目进度、付款审批等有完善的记录否则将造成财务记录与施工情况不符影响管理层对项目整体把控。2.筹资风险房地产公司筹资风险主要表现有：再融资风险、财务杠杆风险、关联方交易风险。再融资风险是指由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动导致企业再次融资产生不确定性或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难。企业使用信托计划资金一般成本较高企业有较大的还本付息压力财务风险较大从而也增加了企业进行再融资的难度。企业举借外债形成财务杠杆财务杠杆可以给企业带来额外的收益也可能造成额外损失。由于房地产信托无论以何种方式放出资金绝大部分是要求固定回报到期收回全部资金可以看做固定期限的贷款。如果房地产公司资产负债率过高会使企业面临较大的财务风险一旦资金流运作不顺畅或销售无法达到预期公司的资金链就有可能断裂；房地产公司面临巨大的还款压力从而使得信托项目的到期兑付存在较大风险。在房地产公司的资产负债表中经常会看到“其他应收款”或者“其他应付款”中包含关联方往来。一般说来“其他应收款”中的关联方往来是房地产公司向其关联方提供了各类劳务、服务或贷款房地产公司应收未收款项；“其他应付款”中的关联方往来是关联方提供了各类劳务、服务或借款房地产公司应付未付款项。该部分风险既有经营风险也有筹资风险。多数情况下关联方风险主要集中在资金方面比如非出于项目开发需求而进行的大额资金往来（股东投入注册资本后以股东借款或关联方往来款的形式将资金抽出等）导致开发营运资金被占用影响正常开发进度最终诱发企业资金链紧张等后果。3.投资风险本处所说的投资风险主要是房地产公司无法按照信托相关合同约定履行其义务的风险如按时还本付息或分配投资收益等。产生投资风险的主要原因是开发项目期间项目公司的资金运作不平衡销售回款、信托计划放款、关联方投入资金无法满足项目的开发建设。二、房地产信托项目财务风险的应对策略1.经营风险的应对策略对于日常经营中的财务风险整体上信托公司可以通过董事制度和印鉴管理制度来达到监控其经营的目标。如信托公司在董事会中占据多数董事成员所有重大事项须经全体董事半数以上同意方可通过；信托公司董事有一票否决权；财务总监由信托公司提名除履行相应职责外还负责保管项目公司公章、财务章、合同章以上印鉴使用均须经过财务总监签字同意。信托公司以这种直接接入项目公司运营的方式可以把控公司运营监控资金流向了解关联交易内幕能够在源头上把控风险。应收账款管理主要是应收银行按揭款的管理。公司可以要求在签订销售合同时约定如因客户原因造成按揭办理延迟的客户承担违约责任公司可以收取一定比例的违约金；公司的银行按揭岗应在第一时间内将申请按揭文件交予银行办理并督促银行提高办事效率尽量加快按揭款到账的速度该岗位的绩效考核应于按揭款到账速度挂钩；按揭款未获批准的各部门不得为客户办理入户手续或房产证等。房地产公司存货管理混乱的问题主要是工程人