房地产企业财务风险的成因及其防范分析.docx

房地产企业财务风险的成因及其防范分析摘要：房地产企业属于资金密集型企业面临的财务风险较大通过对房地产企业财务风险的成因进行分析研究企业财务风险的具体特征提出预防房地产企业财务风险的有效措施建立完善的风险预警体系以帮助房地产企业加强对财务风险的预防和控制。关键词：房地产企业;财务风险;风险预警;防范对策房地产企业是我国的经济支柱产业在我国经济发展历程中起到了非常重要的作用。当前房地产市场环境更加恶劣很多房地产企业存在风险防范意识淡薄、财务风险控制水平低等问题这些问题的累积容易导致房地产企业发生财务风险。通过对房地产企业财务风险的成因进行分析研究具体的防范措施希望可以有效促进我国房地产企业健康持续发展。一、我国房地产企业财务风险的主要类型（一）融资风险融资风险是因为企业为了获取更高的经济利润利用财务杠杆进行举债而引起的收益变动风险。主要有外部融资额度过高融资的方法不恰当债务期限不合理债务成本过高等情形。（二）投资风险投资风险是指房地产企业不确定未来的投资会有多少收益导致本金受损的现象发生。如果房地产企业的投资没有达到预期的收益就会使房地产企业的盈利能力和偿债能力降低从而发生财务风险。（三）资金回收风险资金回收风险是由于企业无法让产品成功销售实现成品转化为现实资金的过程。如果房屋不能快速销售出去就会出现资金回收风险。（四）收益分配风险合理的收益分配可以有效提高员工的积极性但是在收益分配的过程中可能会对房地产企业后续的经营和管理造成负面影响会对房地产企业的会计信息真实性造成影响使房地产企业产生收益分配风险。二、房地产企业财务风险的成因（一）项目选择盲目规模扩张速度过快房地产企业项目拓展速度过快项目选择盲目对资金调配、风险控制等会造成非常大的压力。在前几年行情好的时候很多企业进行大量圈地施工未考虑产品回报和投资报酬也没有对市场进行充的调查最终增加了房地产企业的财务风险。比如重庆某民营房地产企业在这2008年前的楼盘实现近6亿元的丰厚利润后在2009到2011年期间花费近10亿元取得了6块土地使用权拿地后后期建设资金不足项目建设进度迟缓直到2014年部分项目才开始销售又碰上房地产市场库存加大销售迟缓部分项目通过降价直至低于成本价后仍未能快速实现销售导致多个项目出现亏损。（二）过度举债资本结构不合理房地产企业要想顺利的运行就需要大笔的资金支持很多房地产企业为了让多个项目运行顺利不从自身角度去挖掘资金潜力在信贷政策宽松时进行大范围举债甚至有的企业不仅向银行贷款还向其它的企业、民间进行融资借款时不选择最优的融资方式不合理规划还款时间不计算资金成本不考虑抵押担保措施最终企业的资本结构不合理导致企业出现严重的财务风险。仍就前例的重庆某民营房地产企业为支付多个项目的土地出让金支付年息高达30%-40%的资金成本通过民间融资到2014年底民间借款未还余额达10亿元加上银行贷款、信托融资总负债超过20亿元借款严重超期未还部分债权人采取了资产保全措施导致所有债权人集中上门讨债虽最终通过资产拍卖偿还了部分债务仍剩下近3亿元的债务无法偿还企业由此破产。（三）项目运营能力低下形成高库存难以去化我国中小型房地产开发企业起步晚规模小人才缺乏项目管理经验不足普遍企业的项目运营能力低下在针对具体项目运作时出现前期论证不足存在设计缺陷施工现场管理不到位营销推广不得力等现象。房子修好后不能有效满足本区域的购房需求施工方偷工减料导致楼房存在质量瑕疵在营销推广时市场不予买单房屋长期难以销售尤其是在近两年销售整体迟缓的大背景下该类项目将更难去化。项目的去化速度越慢项目运行成本越高最终会导致企业资金不能按时收回、投资收益减少的财务风险。（四）房地产市场环境恶化商品房供大于求因为房地产企业属于我国的经济支柱产业2008以前我国针对房地产行业出台了大量的法律法规从税收、信贷、土地方面进行调控在各种政策的激励下房地产市场出现了供不应求的现象但房地产投资增长很快在5-6年间房地产市场已经供大于求。国家统计局数据显示截至2015年10月底全国商品房待售面积6.86亿平方米未完工49亿平方米1-10月商品房销售面积9.5亿平方米照此速度库存去化需要五年在二三四线城市销售压力更大。在此背景下大量中小型企业将无法把控财务风险。三、房地产企业财务风险的防范措施（一）完善房地产企业的内部控制制度加强对财务风险的防范管理完善企业的内部控制制度是保证企业可持续发展的基础房地产企业想要提高自身的财务风险防范能力就需要从内部控制的角度出发完善