房地产企业财务风险分析及对策.docx

房地产企业财务风险分析及对策一、房地产企业的财务风险1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础前期资金的主要来源是银行借贷主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资或者前期销售回款。在这样的资金运行模式下如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息从而使得房地产企业在银行中的信誉受损在严重的情况下银行会中止与房地产企业的合作房地产企业的资金链就会中断从而诱发融资风险。2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售因此自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长其中存在的风险因素比较多从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险就会影响其预期效益的实现其盈利水平就会受到影响不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后受到政策环境的影响或者受到房地产销售手段的影响使得预期的销售目标没有完成使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响影响了企业按揭回款的效率影响了企业资金回笼从而出现“供血不足”的现象。二、房地产企业资金风险的成因1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进随着社会经济的发展个人成为房地产市场主要的需求者在这样的情况下客户的需求呈现出个性化的特征为了满足客户需求房地产企业要对设计产品进行细分要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先土地是房地产活动开展的基础而我国土地的所有权属于国家政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响会对其销售产生影响；最后政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先经济发展水平直接影响着人们的购买力经济发展水平过低人们购买力不足会影响房地产产品的销售；其次受到经济发展周期的影响房地产行业的发展也呈现出周期变化一般情况下发展期为5年低落期为2年发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性一般情况下在确定开发项目之后企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点因此其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制缺乏财务风险分析和财务风险管理在出现财务风险的时候不能采取有效的机制进行抵御从而导致财务风险的产生。三、房地产企业财务风险的防范策略1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先企业在融资的过程中可以对不同的资金种类进行考虑对不同银行的贷款政策进行比较拓展融资渠道避免盲足融资。其次拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险可以改变资金流入渠道单一的情况通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式拓展资金流入方式避免资金链中断。2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析对产品进行细分对产品进行合理的定位完善产品销售政策以保证产品销售预期的实现以保证资金能够及时回笼。3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次要完善财务管理制度完善企业财务预算制定财务预算的执行政策保证财务预算能够得到有效的发挥。最后在制定完善的企业风险管理制度对风险进行预期分析制定完善的规避政策以对财务风险进行有效的防范。四、结语房地产企业因为项目开发周期过长投入过大从而会诱发一些风险比如：融资风险和企业自身“造血”不足等风险。房地产企业规避风险可以从扩宽融资渠道、对产品进行合理的定位、完善企业运营机制、完善财务预算和风险管理机制等方面来实现。作者:张莉梅单位:南京安居建设集团有限责任