初探房产税的效应与改革.docx

初探房产税的效应与改革摘要：2011年1月上海、重庆两市的房产税改革试点工作启动但时至今日房产税的全面推广进展颇少这与试点效果与预设目标的背离密切相关。现行房产税并不能实现调节收入分配和抑制房价的期望同时房产税改革存在税制上的难题、各利益相关群体协调的难题以及一系列巨额征收成本的难题等重重困境。关键词：房产税改革；房价；收入分配；税制；博弈2011年1月28日上海、重庆两市启动房产税改革试点工作对于这一次房产税改革试点政策制定者设立了四个预设目标：第一调节居民收入和财富分配；第二健全地方税体系；第三促进经济结构调整及土地集约利用；第四引导个人合理住房消费亦即抑制房价。这四个目标的实现与否是房产税改革推行工作的关键所在。从目前的结果来看第二个目标与第三个目标基本符合预期本文则以第一个与第四个预设目标为切入点简单探讨房产税所产生的效应以及未来改革的发展趋势。一、房产税与调节收入分配（一）理论分析传统财政学的观点认为房产能够调节收入分配认同税收能够调节收入分配、缩小贫富差距、从而实现结果公平的观点认为房产税作为税收的一个具体税种同样遵循着税收的相关规律与效应。但这一观点没有考虑税收所造成的社会福利损失。现代财政学派认为房产税不能调节收入分配认为一般性的房产税不是一个在较低福利损失的条件下能够对收入分配不公起调节作用的优良税种。随着社会的发展与进步富有者的财富构成比例也悄然发生了变化有形与无形的财富并存房产已不再是真正富有者的主要财富由此房产税的调节收入分配功能将受到很大的影响。同时对于自住型购房者来说贷款购房是很多消费者的选择对他们征收房产税可谓是"雪上加霜"。抛开这些现实因素对于房产税的税制本身而言由于税基通常选择房产评估值或者房产交易值从而将导致房产税税制的主观性较强、公平性较弱房产税的调节收入分配效应也将受到质疑。（二）实践效果比较分析上海、重庆两市的房产税改革办法发现调节的主要都是针对增量房基本将存量房排除在外。这一税制特征将导致房产税不能调节收入分配原因有两点：首先能够在早期购买房产的人多数比同期不能购买者富有；其次居民拥有的房产时间越长获得的收益一般越高因为房产具有保值增值的功能。对于投资型而非自住型住房的消费者来说存量房的持有者会比增量房的持有者更加富有。因此目前的试点方法虽然使得比普通大众收入高的人群需要交税却使最富有者不用交税显然影响了收入调节作用的有效实现。二、房产税与房价一般认为征收房产税可以抑制房产业过热的投机行为使得房地产市场供求趋于平衡进而抑制房价。但这种观点并不是无懈可击。（一）理论分析理论上主要有两种观点一种是货物税观点认为房产税将导致房价上升另一种是资本税观点认为房产税对房价的影响方向是不确定的。货物税观点认为房产税的税负归宿取决于房屋的供求价格弹性。在现实生活中由于房地产市场资本的进入和转移都比较容易因此房屋的长期供给曲线可视为完全水平房屋的供给具有完全的价格弹性那么征收房产税的结果只会导致价格上升。资本税观点认为房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税征税的形式对税收效应也会产生不同的影响。若实行统一税税负由售房者承担并不会转嫁给购房者税收会随着拥有房屋的增多而增加具有累进性房产的价格会下降；若实行差别税高税率地区资本将流向低税率地区不能确定房产税是导致房价上升还是下降还取决于生产组织方式、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度等因素。综上房产税对房产的影响方向视具体情况而定并不确定。（二）实践效果--以上海市为例上海市的方案中所征收的房产税对存量房产做了豁免并不是严格意义上的房产税其目的仅是为了限制增量房产的投资性购买对一般的居住性需求没有任何影响这样能够降低税收带来的福利损失但对房屋投资性行为的抑制效应却不是很大。只要上海房产的价格上涨高于实际税率对房屋投资性行为就没有抑制效应长期而言也不会对房价产生影响。三、未来房产税改革的困境面对上述房产税改革试点中遇到的与预设目标相背离的情况接下来的房产税改革推广工作的难度较大需要解决的问题较多。（一）税制设计难题不同的征税形式将产生不同的效应在房产税改革过程中应该选择统一税率制度还是差别税率制度需要慎重思考。若选择统一税率仍需面临选择高税率还是低税率若选择高税率的统一税制由于不同城市房价涨幅不同税率设计的标准难以确定调节收入分配与保证税率合理不造成社会福利过多损失难以同时实现；若选择低税率的统一税制房产税将无法抑制房价此时房产税失去了存在的意义。基于此若摒弃统一税率实行差别税率此时可以解决税率标准难以确定的问题但