住宅需求类型及其影响因素分析.docx

住宅需求类型及其影响因素分析【摘要】住宅需求分类是进行房地产市场研究的基础不同类型的需求有着不同的特点其主要影响因素也是不同的本文根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类并对住宅需求影响因素进行了分析。【关键词】住宅需求；类型；影响因素市场细分（marketsegmentation）是企业根据消费者需求的不同把整个市场划分成不同的消费者群的过程。其客观基础是消费者需求的异质性。通过对住宅需求类型的划分分析住宅需求的主要影响因素可以更好地了解房地产市场更好地进行住宅市场调查、需求预测合理安排住宅市场开发对促进房地产市场健康发展具有重要意义。一、住宅需求类型的划分根据住宅需求的动因以及目的不同对住宅需求进行了分类如图1。1、主动需求和被动需求所谓被动需求是指由于旧城区改造和市政建设工程需要引致动拆迁户安置性的购房需求。[1]而主动需求是指新增家庭的住房需求（包括迁移人口的住宅需求和原有城镇人口新增家庭的住宅需求）以及原有城镇人口为改善居住条件而产生的需求和投资需求。2、从需求目的出发区分的居住需求和投资需求。住宅的居住需求是指以居住使用为目的。住宅的投资需求是指取得住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的而是把住宅作为资产进行投资以保值和增值尤其是增值为目的。这两种需求有时是重叠的既有居住又有保值和增值功能但是绝大部分人取得住宅是以居住为直接目的的即使稍带保值和增值目的只是作为家庭财富的存量随着时间的推延自然地被动地保值和增值而没有多余的住宅投人经营性交易（如出租、买卖）通过经营手段赚取利润。投资需求不仅直接以保值、增值为目标而且是主动地以经营性交易手段取得利润。居住需求和投资需求是互相影响的。首先居住需求制约投资需求没有居住需求投资需求就会毫无出路失去了取得利润的源泉。同时投资需求也影响居住需求。投资需求的话跃为居住需求的满足创造条件。中国近50年的住宅发展历程表明城市居民的居住需求在前30一40年中总体上只得到低水平的满足.而投资需求几乎没有。只是在90年代开始在市场经济和对外开放较为充分的沿海城市投资需求才有所表现。随着住宅市场的活跃城市居民对住宅的投资需求将会有所发展。3、从居住目的出发区分的简单住宅需求和扩大住宅需求：简单住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德要求的住宅需求或者可以称之为住宅的基础需求。其中不同的要求有不同的内容。生存需求就是为了生命的保存和延续因此要有煮食、睡觉的空间要抵御自然界和外敌对自己的侵扰要有最低限度的居住条件。这种需求对住宅的一般物质要求是：有一定的空间并同外界明显隔断、遮风避雨并抵挡通常程度的自然灾害等。生理需求和社会道德需求有所区别但又是不可分的如由于男女性别上的差异、老少年份上的差异、婚姻与否的差异就要求成年男女分开居住夫妻同其他成年人或成年子女分开居住老年人同下一代分开居住等。这些需求对住宅的一般物质要求是住宅内部能相对地互相分隔。同上述生存、生理和社会道德需求相适应还包含了居住者基本消费活动产生的住宅需求—如存放各种生活用品家人或亲友的集合。这些需求对住宅的一般物质要求是住宅内部要有相对宽松的空间。住宅居住的扩大需求是指人在满足了住宅生存、生理和社会道德的简单需求以后随着收入的不断提高进而提出了为满足人类自身进一步发展和享受的需求这种需求我们称之为住宅的扩大需求或扩大的住宅需求。其中.进一步发展的需求是指人的体力发展和精神发展精神发展又包括智力发展和道德发展。为了这些发展对住宅就要求有较为宽松的空间、较为良好的小区环境、较为良好的住宅内部组合和设施如住宅内要有充分的房间数以独立安排厨房、卫生、会客室、书房学习空设施完整有良好的燃气供应、暖气供应和通风等等以便人住者良好的休息、学习、联络、休闲和聚合[2]。二、住宅需求影响因素影响住宅消费需求的因素很多但归纳起来不外是3个大的方面：经济因素、社会因素和行政因素。经济因素是影响消费需求的具有决定作用的物质因素社会因素是影响消费需要的一种复杂的、综合性因素。行政因素主要是相关制度、政策的影响。经济因素主要包括消费者货币收入水平、住宅价格水平、利率水平等。社会因素主要包括人口、家庭因素。如图2所示。1、住宅需求的影响因素分析影响住宅需求的主要影响因素包括人口和家庭因素、消费者收入和财富、住宅价格、利率以及政府相关政策等因素。1.1人口和家庭对住宅需求的影响住宅是供人居住的居住用地与人口直接相关。人口的增长必然导致对住宅需求的增长人口减少必然导致对住宅需求的减少。城市住宅需求预测公式：Hi=Fi×Ji—Fi-1×Ji