从财富效应看深圳房价暴涨.docx

从财富效应看深圳房价暴涨深圳楼市怎一个火字了得深圳这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市其楼市近期热得发烫：久违的“日光盘”又回来了4000人暴雨中抢700套房子；二手房业主反价50万也被买家欣然接受业主宁愿奉上双倍定金也要违约法院受理的违约官司增长了10倍；6月份新房均价首次突破3万元大关同比上涨31%二手住房价格在上半年整体上涨20%成交均价已经接近4万元每平方米；热点片区房价上半年上涨40%以上龙华、宝安中心区半年内上演着“破三望四探无”的激情大戏；投资投机性购房再次回潮中介统计的热点区域投资性购房比率已经达到了30%。根据中国指数研究院的数据今年上半年北上广深的新房成交面积同比分别增长39%、49%、29%和121%二手住房成交面积分别增长90%、49%、67%和130%；在房价上涨方面深圳已经遥遥领先。国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示2014年以来深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国连续8个月上涨连续6个月领跑全国同比连续两个月上涨且为全国唯一同比连续上涨城市。其中5月份深圳房价环比6.7%（106.7）、同比7.7%（107.7）的涨幅将北上广远远甩出了几条街（5月份北上广环比平均上涨1.8%、同比则全部下跌）。百城房价也说明了这一点上半年北上广深新房价格分别上涨11%、14%、0%和20%。根据近期上海易居房地产研究院独家发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》深圳已经取代北京和上海以20.1的房价收入比（北京和上海分别为14.5和11.9）成为全国买房最难的城市。深圳房价暴涨待求解的“谜团”对于深圳房价为何暴涨想求证的人实在太多了。按照过去的研究惯性我们往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等角度去探究。但是这些因素在北上广也存在为何单独深圳房价涨成这样？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立缘何偏偏上半年房价涨的如此之凶？从供求角度考虑2014年12月-2015年5月深圳新房的供应环比下降了10%而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3・30”新政前的1.78下降到了0.79出现供不应求而北京、上海也分别从1.70和1.30分别下降到了0.93和0.92同样存在供不应求；二手住房方面深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上只有5月才下降到0.52的水平上。因此短期住房供求可以佐证一部分涨价但说明不了“暴涨”谜团解开要另辟蹊径。先从源头上的土地说起作为改革开放的一小块“试验田”当初也没有料想到深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市。上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4。但外向型经济大规模“圈地占厂”不到30年的时间深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度在国际上是最高的再进行下去就触及生态红线了。根据官方数据深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里现在已经用到940平方公里了。因此深圳不像北上广一样存在广阔的、可缓冲的外围郊区或郊县可以通过发散式的城市规划让外围成为住房市场的主力也能够有效平滑房价。未来五年深圳只有30平方公里新增建设用地每年只有6平方公里。但即便6平方公里住宅也要与产业“抢地”。因此住宅用地缩减就不奇怪了这是房价长期看涨的源头。近年来深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减推高了地价制造了供求紧张的预期。2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年深圳仅出让3宗住宅用地出让面积13.2万平方米较2012年居住用地11宗和49万平方米出让面积缩减超过70%。城市更新“担大任”为难它了由于土地紧缺作为最年轻的城市却在全国最早走上了城市更新的道路。2015年深圳进入销售阶段的102个新房项目中55个为更新项目占比58%。但是城市更新周期长、不确定性大、成本高房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长。同时更新减少了价格低廉住房的供应推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨）倒逼房价上涨。此外2015年的佳兆业事件虽然对短期供应影响较小但给市场传达的信号就是深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地待售库存最紧张时仅够8个月销售远低于北上广14个月左右的消化周期当前及未来供求紧张的预期驱动恐慌性购房和房价飙升。逐渐被遗弃的小产权房新增住房供应无法满足只好依赖存量住房。北上广存量住房的主体是