中国房价未来走势分析预测.docx

中国房价未来走势分析预测时近岁末全国楼市下行已确证成为普遍趋势。权威数据证实了全国楼市已进入寒冰期其中北上广深等一线城市出现跟此前完全不同的降价潮核心城区或者高档社区纷纷加入降价行列上海、广州、深圳等一线城市降价浪潮相继延至中心城区部分高端楼盘和大开发商高调降价。受此信号影响业内人士普遍认为伴随近期中央经济工作会议等透露的决策层继续调控意图2012年将会成为10年来最冷的楼市寒冬。据此是否可以推断未来房价的一路走低呢？长远看房价是由供求关系、消费者心理预期、房地产业生命周期、城市化进程等因素决定的因而是要涨的。2011年12月18日国家统计局发布了11月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况的相关数据。该数据显示70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市猛增15个至49个全国房地产开发景气指数也自28个月以来首次落入不景气区间。新华社报道援引业内人士分析称“全国房价已进入下行区间”。中国的房子是世界上最贵的按可比较的相当价格（综合考察两地的名义房价、土地权时限、土地希贵性、房子质量、普通市民收入差距）上海房价相当于东京的10-14倍左右！但是东京的房价已经下跌了22年20年前也是贵得不得了眼下上海房价正在最高价位。对此社会各界展开了激烈的讨论有人认为房价迎来了拐点房价的下跌从很大程度上将缓解购房难的矛盾通过政策完全可以维持低价局面。但是从长远看房价是由市场的供求关系决定的经济发展规律决定了房价的上涨的必然性其原因主要有几下几点：一是住房存在着现实的需求。一方面随着中国城市化进程的加快大量农村人口将进入城市其住宅成为他们首先要解决的问题。中国的城市化率很快将达50%并还将继续提速深化。这种城市人口数量膨胀给商品房市场的持续繁荣提供了论据。另一方面现阶段中国的25岁-34岁的适婚人口仍维持在较高水平受结婚买房的传统观念影响青年人成为购房大军。国务院十号文指出高房价不仅仅是一个社会问题也不仅仅是民生问题更重要是影响社会稳定的问题。但是政策的调控力度必定是有限的其房地产业的发展还要尊重客观的供求规律。国家统计局公布的数据显示2011年2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%新建住宅销售价格同比上涨13%。二是严格的用地审批政策限制商品房土地供给招拍挂土地出让方式提高地价。一方面国家处于保证耕地数量、保护生态环境的考虑对住宅用地的审批越来越严格从而使住宅供给受到限制土地成为及其稀缺的资源。从房价变动意义上说政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用实际上是不可能取得预期效果的。另一方面现行的招拍挂土地出让方式提高了房地产成本。拍卖是不可能理性的一种买卖方式。第2次拍卖的价格必然比第1次高第3次必然比第2次高第4次必然比第3次高。地方政府以招拍挂卖地各地催生了一个又一个“天价地王”。地价涨导致房价涨房价涨导致地价涨地价再涨导致房价再涨。如此循环往复使得招拍挂卖地方式不停房价上涨就不停。三是人民币升值、通货膨胀和流动性过剩的加剧使得房价上涨成为大势所趋。人民币对外升值对内贬值加剧了房价的上涨。人民币对外升值导致热钱大量涌进人民币对内贬值大家只好从银行取钱投资两者一起导致股市、房市上涨。分析近几年的CPI指数发现中国社会的物价涨幅巨大人民的财产不断缩水。房子作为人们消费的重要商品其价格也是会顺应整个社会产品的价格变化而变化的。四是房地产业是牵动国民经济健康发展的重要产业其波及效应明显政府不敢让房价过快下跌。众所周知房地产业的税收是国家财政政策的重要组成部分房地产业的发展直接影响了国家的税收收入。加之房地产业的兴衰将波及钢铁、水泥、建材等行业关系到就业、国民收入等问题使得国家对房地产的调控力度将是有限的依靠政策打压房价也只是权宜之计。在9月《求是》撰文论述当前宏观经济形势和经济工作中指出：“坚持宏观调控的取向不变把握好宏观经济政策的方向、力度和节奏目前房地产市场调控正处在关键时期调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处。一要坚定不移地抑制不合理需求继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨促进房价合理回归。二要适当增加房地产用地供应促进当前和今后一个时期住房有效供给重点抓好保障性住房和普通商品房建设。三要强化责任和督促检查对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房