商品房价格水平上涨影响因素初探.docx

商品房价格水平上涨影响因素初探[摘要]为分析我国商品房价格水平持续上涨的原因选定从银行信贷、土地价格、建造成本三个方面考察了其影响。首先定性地考察了对商品房价格具有推动作用的各个因素；而后进行了计量分析：先对指标进行了筛选并检验了自相关性对多个模型及各指标进行了ADF单整性检验并发现了显著的长期协整性；最后使用短期ECM模型衡量了短期内的调整关系。最终发现短期内信贷、地价将与房价正向相关且前者相关性更大；而劳动力成本与房价相关性不显著。[关键词]房价；信贷；地价；ECM[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）20-0052-04近年来我国房价呈现出稳步上升的趋势日益成为人民生活中的一大重负。本文旨在通过数据分析发现我国房价上涨背后的各影响因素的作用机理发现究竟是哪些因素影响了房价以及影响力的大小。从而在此基础上提出一些有效抑制房价的可行措施。1引言问题提出：近年来中国城市房地产价格持续上涨对于其背后的原因经济学界主要从以下数个方面进行了研究、分析。基本面因素即认为当前房价主要是强劲的需求导致：肖建月（2005）认为包含城市化、可支配收入等方面的需求是房价上升的主要原因。投机和金融因素即认为房地产作为投资品的特性在房价高涨的背景下凸显：周京奎（2005）研究了14个城市的截面数据发现房地产价格的上升主要是由投机推动的而且整体投机度非常高。政策面因素即认为政府的宏观调控政策助长了房地产价格的上涨：余华义（2010）发现房价和基本面缺乏稳定的对应关系而与房地产政策有密切联系认为2002年的房地产宏观调控以及其他干预政策是导致房价持续上升的原因。土地因素即认为“土地财政”的地方财政格局是房价过快上涨的主要原因：周彬、杜两省（2010）通过构造一般均衡模型指出“土地财政”必然推动房价持续上涨且运用格兰杰因果检验证明地价确实对房价变化有解释能力。笔者发现现有研究基本基于需求层面、宏观政策及政府制度的分析而忽略了房地产的消费品性质及供给层面的分析。因而本文希望通过对房地产商的成本因素进行分析为发现房价持续上涨的原因提供另一种角度。2理论分析根据一般的财务理论销售价格应当可以拆分为成本、费用、利润、税费几个因素其中税费因素往往是对价格决定不具有决定性影响的。对于商品房其作为耐用消费品其建造成本、土地成本作为其成本主要构成因素应当对房地产价格有重要影响；结合房地产业高杠杆、多负债的特殊性质其利息费用支出是房地产价格重要构成因素；而长久以来房地产行业被认为是暴利行业因而利润也是房地产价格的重要影响因素。但为避免共线性在建立计量模型时将利润作为了截距项。而结合中国贷款利率远未市场化的现实利息费用与信贷额度正向相关程度极大。加之考虑到数据的可获得性及准确性因而本文主要考虑了建造成本、土地成本及信贷额度三个方面的影响。中国城镇住房制度改革经历了三个阶段：城镇住房制度改革的探索和试点阶段：1978年同志提出了关于房改的问题；1979年开始实行向居民全价售房的试点；1982年开始实行补贴出售住房的试点即政府、单位、个人各负担房价的1/3。城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段：1991年11月国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段进入全面推进和综合配套改革的新阶段。城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段：1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从1998年下半年开始全国城镇停止住房实物分配实行住房分配货币化。至此中国房地产市场正式进入由商品房主导的时代市场化机制及反映供求的价格机制逐渐形成。因此选定从2000年即房地产价格基本完全由供求确定开始到2012年第三季度为止的区间从中经统计数据库获取各项数据以进行后续分析。3统计分析首先将中经统计数据库中2000—2012年各月份商品房销售额（累计）及商品房销售面积（累计）房地产开发投资资金来源中个人按揭贷款额（累计）、国内贷款（累计）、国内银行贷款（累计）及国内非银行金融机构贷款（累计）房地产开发中土地购置费用投资总额（累计）、本年购置土地面积（累计）全部单位从业人员平均劳动报酬（累计）分别调整为各季度内的实际发生值。以商品房销售额除商品房销售量的除数（下称平均房价）作为当季度的商品房房价的指标。平均房价与个人按揭贷款数额均呈现出上升趋势具有一定的同步性而前者波动性小于后者。且个人按揭贷款在一年内具有周期性：在年初最少年末最多。可以从图1中初步看出平均房价与开发投资国内