活动营销策划方案 活动方案——大厦营销策划方案.pdf

活动营销策划方案活动方案——大厦营销策划方案1.4济南未来写字楼市场变动趋势分析□随着城市大规划方案的实施整个济南正在向东部发展已成不争的事实从东外环以东到高新区一带写字楼开发将会持续升温吸引大量的创业型、科技型等新兴行业的客户进入。□今后两年商务楼宇将会放量供应。随着两条城市东西大动脉——经一路、经十路的贯通两边大量整理出来的土地都将上市其中大部分都规划有商务楼宇部分市场供应不容乐观。□与其他省会城市相比济南写字楼租金水平偏高济南核心商务区写字楼平均租金在4元/m2·日比武汉CBD写字楼高出28%比郑州高50%仅比广州、深圳等发达城市低10-30%由此凸现出济南写字楼的投资价值。投资性客户将会持续成为商务楼宇的重要客户来源之一。□新规划的项目中整体操作越来越比较到位从定位、设计、户型等诸多方面进一步拉近与国内发达城市如北京、深圳等的距离。在产品结构上标榜智能化写字楼、商务中心等新型产品独领风骚；同时概念型个性化小户型写字楼成将持续热销。1.5项目周边楼盘调查分析1.5.1济南写字楼主要在售项目分析写字楼市场的竞争半径很大我司把济南典型项目均进行了调查：如下表所示其中典型项目分析如下：□金龙大厦自2001年开盘以来销售一直不是很理想其原因是：项目销售周期过长（约9年）造成不好的市场影响和口碑；项目前期开盘价格过高均价在7800元/平方米市场难以接受；项目得房率低仅60％左右后期开发商通过赠送面积得手法促进销售（约提高到70％）但起色不大；项目的物业管理费用太高中小型企业难以接受。从这些问题来看本案与之有许多类似之处如何适当规避是策划思考重点之一。□七星吉祥大厦与本项目可类比性比较高以团购为主现在的市场价格不构成重要参考意义。□历东商务大厦销售状况良好得房率、内部标准等与本项目有类似之处但进深较小能构成重要得参考价值。个案名称类别金龙大厦历东商务大厦创展中心城市33七星·吉祥大厦发展大厦东环国际广场基地位置泺源大街229号解放路112号山大路201号文化东路51号文化东路29号二环东路3218号二环东路3966号楼层层高标准3.6米装修2.6米标准3.2米装修2.9米标准3.3米装修2.67米————标准3.5米装修2.6米标准3.3米标准3.1米楼层层数31F/-2F23F9F/-2F————13F/-2F主19F/副6F30F—33F占地面积———4600㎡7992㎡4882㎡0.83公顷10.4亩————建筑总面积10万㎡2.8万㎡3.6万㎡1.877万㎡3.428万㎡2.7万㎡总15万㎡写字楼12万㎡车位数量320个地下100余个200余个65个总120个———600余个车位售价—————————8.9万个——————12—14万/个销售均价8600元/㎡6200元/㎡6100元/㎡5800元/㎡6800元/㎡5650元/㎡5400元/㎡销售进度现房建设中现房即将封顶内部装修现房室外装修交房日期———2019年6月2004年8月2005年8月2004年12月——--2005年2月开盘—————————04年6月27日03年10月10日2003年11月————得房率65%