开发商逾期办证能否请求法院调整违约金？.doc

开发商逾期办证能否恳求法院调整违约金？征询：2009年7月我和朋友徐某与重庆某房地产有限责任公司签订《重庆市商品房买卖合同》合同对房屋交付的时间及逾期办理房地产权证的违约责任等进展商定。因逾期办证征询题我和徐某将公司诉至法院要求公司支付逾期办证违约金。该公司辩称逾期办证并未对我俩造成损失且我俩要求赔偿的违约金过高恳求法院予以调整。请征询法院能否调整逾期办证违约金？重庆秀山万某答：可以。但当事人恳求调整违约金应承担相应的举证责任。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以商定一方违约时应当按照违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以商定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商定的违约金低于造成的损失的当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以增加；商定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以恳求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。按照《合同法》第一百一十四条的规定违约金是否过高是相较于造成的实际损失而言的。该条已经确定违约金具有“补偿和惩办”双重性质同时应以赔偿守约方的损失为主要功能假设对数额过高的违约金人民法院可以按照当事人的恳求适当进展调整以维护民法的公平和老实信誉原那么。《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法假设干征询题的解释（二）》第二十九条第一款也规定了更为详细的调整违约金的规那么即当事人主张商定的违约金过高恳求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为根底兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合要素按照公平原那么和老实信誉原那么予以衡量并作出裁决。结合本案中的房屋出卖人未在合同商定期间内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房房地产权证的申请并获得房屋登记机构出具的登记受理单已构成违约应当承担违约责任。如前所述逾期办证违约金兼具“补偿和惩办”双重性质故买受人关于所受的损害不应再负举证责任房屋出卖人需对违约金过高承担相应的举证责任。而房屋出卖人在案件中并未举证证明买受人的实际损失且买受人如约交付了购房款严格按照合同履行了本人的义务。故法院关于该公司认为买受人不存在损失恳求调整违约金的抗辩不予支持。作者单位：重庆市秀山县法院