租赁合同未经备案是否有效.doc

此资料由网络收集而来如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享我们负责传递知识。租赁合同未经备案是否有效【案例】张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店双方签订2年期租赁合同并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后李某依约交付了租金并装修了房屋开始营业。因该房屋地理位置好生意兴隆。半年后市场租金普遍上涨张某有些后悔于是以租赁合同未经备案为由主张合同无效要求解除合同双方因此产生争议。1、租赁合同未经备案是否无效呢?根据《城市房地产管理法》第53条规定：”;房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同约定租赁期限租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款以及双方的其它权利义务并向房屋管理部门登记备案”;。《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律该条规定以”;应当”;对登记备案加以规定立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定：”;房屋租赁实行登记备案制度。修订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”;;第32条规定：”;违反本办法有下列行为之一的由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的注销其证书并可处以罚款;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续并可处以罚款;(三)未征得出租人同意和未办理登记备案擅自转租房屋的其租赁行为无效没收其非法所得并可处以罚款”;。《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件不能规定合同效力问题。公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定：”;私有房屋出租的出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿向房屋所在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的出租人须持房屋所有权证、单位介绍信到房屋所在地公安派出所申请登记经审核符合本规定出租条件的由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”;。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住既要到房管部门又要到公安机关登记。笔者认为未办理备案登记不影响合同的效力应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋承租人交付租金合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案主要是便于行政机关管理的需要登记备案的合同具有对抗第三人的效力在理论上属于对抗要件主义不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：”;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续但未规定登记后生效的当事人未办理登记手续不影响合同的效力合同标的物所有权及其他物权不能转移”;因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些但出于交易安全的必要律师建议租赁双方应进行登记备案以减少合同风险。2、出租房屋应办理的法律手续⑴出租人与承租人签订书面租赁合同;⑵双方在合同签订后30日内到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;⑶在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。房屋租赁合同登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。3、房屋租赁合同的登记备案具有以下特点：登记备案对租赁合同的效力并无任何影响。不同于房屋权属登记房屋租赁合同的登记备案不是一个合同成立或生效的要件。因为房屋租赁行为是诺成性行为只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立无需由出租人将出租物交给承租人或由承租人将租金交给出租人。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之非经登记备案未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之非经登记备案未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。