小镇商业业态规划、招商和运营心得.doc

小镇商业业态规划、招商和运营心得小镇商业业态规划、和运营心得业态构造1.住宿和餐饮商业的第一个征询题确实是业态构造不是说所有业态配置在古镇都能成立古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费按照我的经历一般情况下想把旅游工程真正施行好首先是住宿假设一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不兴隆客流量是做不起来。要想让客人住下来只有住宿业态是不够的还需要有夜晚消费工程比方游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚工程和消费。关于旅游小镇来说不管是白天仍然晚上的商业其中最核心确实实是住和吃假设能把这两个要素特别是住宿做好人均消费就做起来了。2.旅游商品和旅游产品小镇的商业除了住宿和餐饮旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样旅游产品比方游船等需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种一是纪念品;二是地标性的产品比方有些东西只有某个地点才有或者你经常享用但是只有某个地点最正宗这种是特别有价值的。3.休闲娱乐古镇商业还有一重要业态确实是休闲娱乐现在有特别多同行特别喜欢用儿童业态认为儿童业态带客才能特别强。但是我认为儿童业态特别难做它有几个特点一是业态本身消费时间密集性特别强集中在周六日或者节假日对整个商业来说客流价值不见得有多大;还有一点确实是儿童业态并不是我们想象的那样有带客才能假设说人们带着小孩去一个地点旅游让小孩去消费当地的儿童业态是不太容易的由于各地的儿童业态根本上大同小异绝大多数没有独有性就我的经历来说在小镇做儿童业态要慎重详细效果如何样还有待于进一步的讨论和验证。餐饮业态第二个想和大家分享的是餐饮业态我们在小镇操作的时候一定要留意几个征询题。1.关于物业(1)物业大小需要留意的是在小镇开展的前期两、三百平米的餐饮特别难存活的。这种餐饮面积不大但也不算小当小镇客流量多的时候承载量不够多顾客多的时候人手也不够用赚不到钱;而小镇客流量少的时候其本身的人工本钱又不低存活特别难因而在开展前期我们尽量减少这种不大不小的餐饮。100㎡左右根本上都是小吃或者特色餐饮这种业态在旅游小镇里特别多根本上都是小镇的主力餐饮业态。(2)户型物业的户型一旦确定物业的命运根本上就确定了包括它好不好使用被用来做什么业态等。不管是做那种业态户型最好是方的柱子越少越好最好没有柱子要不然用起来特别难特别多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。2.小吃街根本上现在旅游的地点都有小吃小吃是特色承载了地点的文化小吃街的建造特别有讲究。比方街道有多宽太宽的话人少的时候会越发显得人少如此不容易聚客也不容易让商家做生意;太窄的话人就进不去做生意也不容易。通过研究D/H大概在0.6左右是比较符合亚洲人习惯的而且从商业化角度来说也比较好。D是街道宽度H是房屋外檐高度第一龙廓线的高度。店面宽度(展示面)是我们在规划时留意的征询题步行街之类的地点假设店面特别宽游客会觉得特别单调没有兴趣。假设五六步一家店面游客会觉得特别有意思比方丽江等古城店铺特别密集。但是也不能太密集有人总结了W/D在0.6左右比较适宜W是店面的宽度H是街道的宽度。3.餐饮功能差异餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客才能是有区别的中大型餐饮根本都是属地化消费对街区客流量的奉献特别低但是小吃类的不同来吃小吃的游客根本上都要在转一转由于小吃不是一个就能吃饱的假设要吃的话就要去小吃街转。因而我们在选择业态落位的时候小吃和中大型餐饮分别往哪里落就特别讲究。落位不好对街区导流的阻碍特别大。动线1.人流淌线特别多小镇后期运营出征询题的缘故确实是没有设计好动线。比方有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有方法处理的征询题。我们在设计中要留意人流的单向就让游客一条街走过去尽量不要有选择那么这条街上生意就会特别好没有死角。但是这种情况游客会觉得单调因而根本上我们不会只做一条街除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等但是往往特别多商业最容易存活的只有一条街。还有一个原那么是人流不要双向对冲只要人流不对冲客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。动线要与业态照应大多数景区根本客流都是十点钟左右到十一点半到十二点之间就要消费了这部分的消费多是刚性消费主要是吃、喝等因而前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。2.车流淌线车流淌线确实是物流淌线在小镇里面确实是物流为什么要设车流淌线一定要考虑明晰不要为了设车流淌线而设。车流淌线要处理商家备货征询题小镇生活的人群生活物资的出入征询题和人群平时进出征询题因而明晰最关键的点在哪里。第二点确实是把停车场、停车位和它结合起来刚刚说到大宗物业假设没有专属的停车位大宗物业