何志虎租售比论文.doc

广州市房地产租售比的实证分析何志虎(华南理工大学土木与交通学院岩土工程专业200920105131)摘要：选取广州市2003~2008年商品住房租售比统计资料结合国内相关研究资料。通过对商品房租售比进行理论分析建立了相应的合理租售比计算模型；并根据此模型计算与分析了广州地区合理租售比同时也对不同年利率的租售比进行了计算与分析。从计算结果可以得到广州市商品房的实际租售比相对计算出的合理租售比值大小偏低租售比随着年利率的变大而变大。最后针对问题提出了相应的建议。关键词：租售比；计算模型；年利率；广州中图分类号：文献标识码：文章编号：AnalysisoftherateofrentandsaleinGuangzhouRealEstateHEzhi-hu（CollegeofCivilEngineeringandTransportationSouthChinaUniversityofTechnologyGeotechnicalEngineering200920105131）Abstract:ThestatisticaldataofRentalratioinGuangzhou（2003~2008）havebeencollected.Combinationofdomesticandforeignresearchdataoutsideafeasibleeconometricmodelisestablushedfortherateofrentandsale.AccordingtothismodelareasonablerateofrentandsaleinGuangzhouisanalysisedandcalculated.Atthesametimetherateofrentandsaleisanalysisedan-dcalculatedunderthedifferentinterestrateconditions.Andthentheresultscanbeobtainedfromcommerc-ialhousinginGuangzhoucitytheactualrentalandreasonablethanthecorrespondingcalculatedratioofthesizeofthelowrentalrentalwithinterestratechangesbecomelargerandlarger.Finallysomesuggestionsaregivenforit.Keywords:Rateofrentandsale；Calculationmodel；interestrate；GuangZhou1引言近些年来随着我国房地产业的蓬勃发展各地房价持续攀升特别是一些沿海的大中城市房价的高涨已经引起了各方的强烈关注。房地产市场是否存在泡沫也成为各界争论的焦点话题[1]。对于房地产市场是否存在泡沫的研究目前无论是国际上还是国内都主要集中在“租售比”这一问题之上。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1:200。在正常市场情况下租售比应该位于该区间。如果租售比小于1：300也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值房价已经出现了泡沫。比值越小说明泡沫成分越大此时的房产投资回报率已经非常低甚至不及银行定期存款。此时买房是不合算的。如果租售比大于1：200即买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回说明房价已经被低估了这时买房是非常合算的不仅可以收到较好的出租回报日后房价也有上升的空间。在国内一般而言租售比在1:200到1:250之间意味着区域房产运行良好而1:300则是租售比的警戒线。如果超过警戒线就意味着房价偏离房产价值伴随而来的是投资价值变小和投资风险加大。中国指数研究院最新统计显示2009年1~10月北京地区房屋租售比达1:434上海地区达1:418深圳、杭州均突破1:360。表明了中国京沪等一线城市房地产市场都存在一定泡沫现象。租售比通用的计算方法采用同量、同质商品一个月的租赁价格与其出售价格相比目前国内计算租售比常用的计算方法一般有二种：一是直线折旧法；二是合理租售比法。本文主要采取第二种方法即合理租售比法对广州市的