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物业管理

第一篇：物业管理伟峰〃物业物业维修计划管理一、2014年物业维修工作总结（扼要）（一）、2014年物业维修计划合计59项，在6月25日对计划执行情况进行了半年维修工作小结和调整。并新增诸如国际后墙饰面大修、天台整体面层大修、地下室踢脚线粉饰维修、电梯大修、4—23层空调机台护栏防腐维修等项目；诸如总部豪宅顶层所有阳台防水翻修、更换下水井盖、弱电井盖、道路洒水箅子、监控室地板维修、别墅院墙砼柱；地梁饰面维修等项目诸如：东第供水系统改造、地下楼梯间及通道粉饰层维修、消防联动系统整改与完善、13#楼开闭所电路改造等项目共计23项；加原年度计划59项，合计为82项。截止2014年底共完成63项，尚有诸如国际幕墙维修、地库出口玻璃维修、配电间加门、卫生间门大修等项目、总部别墅天沟维修、水系防水翻修、2#--5#楼窗台倒坡墙渗漏维修、围墙铁艺维修与防腐维修等项目；东第1#、2#、3#、5#顶层管道井增设井门、屋面女儿墙涂料层维修、园区道路维修、北门岗亭改造等项目共计19项，转入2015年物业维修计划。全年物业维修完成计划的76.83%、未完成的项目占计划的23.17%，另外完成计划外项目诸如国际监控室防静电地板更新、监视屏更新、阀门、电流表更新、总部院门防腐维修、别墅3个露台防水翻修，生活用水水箱大修；东第新发生的内墙面开裂维修、1#楼1单元、3单元供热管道断裂维修、9#、10#楼入口大门框外侧防寒维修、11#楼负一层新增霍曼门等计划外项目共计15项。（二）、2014年物业维修计划的完成和管理较2013年有较大进步，主要有以下几方面：伟峰〃物业1、各管理处的负责人对物业维修项目的计划管理、过程控制，事后控制和总结有较大进步。（举例：计划的完整性，维修工作的主动性，过程控制的严密性等，尤其国际维修、东第1、2、3、5#基础防寒维修）2、我们管理人员对物业维修所学及专业技术知识、常识的学习和掌握有较大进步，因而能及时的发现问题并能够较准确进行分析、判断和制定可行性强的维修程序、方法、对策。因此维修质量、进度的控制好于去年。3、物业维修计划编制和总结形式的创新特别值得总结和发扬。这种图片加文字说明的维修计划和总结形式让人耳目一新，直观性，对比性、准确性感知性特强，我今日在此为此举创新再次叫好、称赞。并望继续发挥和完善。4、与地产与专业施工单位或厂家的协调工作做得好，使维修工作顺利开展，尤其东第，总部协调能力有长足和进步。（三）、存在的问题和不足1、2014年物业维修项目19项未完成，占计划的23.17%，这个数据我们应引起重视、反思，并从自身查找原因。2、与施工单位、厂家的协调工作仍有缺憾和未攻下的堡垒。致使维修项目未如期完成，荣海窗厂，使我们无奈，但远大、涂料施工队、真石漆施工队、铁艺施工队、石材施工队未完成的维修项目就占了11项，为未完成项的58%，若协调工作再进一步努力，项目完成率定会提高。3、与地产协调维修时机未掌握好而导致了有些项目未按我们的计划完成。时机未掌握好的原因是因为对地产施工季节的忙闲规律，技术间歇规律了解不够。4、地产和地产指派负责维修人的原因。二、物业维修计划管理伟峰〃物业上述总结的目的不是要大家承担过错责任，而是要通过总结达到提高，根据上述存在的问题和不是，我觉得应从以下几个方面加强和提高。（一）、物业维修计划的编制计划编制→计划实施→过程控制→验收总结所谓物业维修计划，即在物业维修工作实施行动以前，预先编制拟定的具体项目内容和时间步骤。计划是物业维修工作的第一程序，计划编制和质量直接关系到维修工作的效率和质量，所以，计划的编制是一项非常重要的工作，其作用为：1、控制单项或多项维修工程进度；2、确定、指导维修施工顺序、持续时间、搭接关系；3、是确定劳动力、资金、材料、计划、编制依据。1、计划的编制程序编制程序：维修项目调查与确定→编制维修计划→报审→修定与计划调整→年度物业维修计划→维修计划预算2、计划评价要点：科学性、合理性、完整性、周密性、准确性、可行性。3、计划编制的相关要素：①、统筹原理（略）②、系统原理：即总计划、单项计划、外维计划、自维计划、材料计划、资金计划等从大到小，从宏观到微观，从全局到局部逐层分解，以保证计划控制目标的落实。③、弹性原理：调查、分析、预测、影响计划实施的相关因素的可能性和程度，在编制计划时留有一定的余地，使计划具有一定弹性，以便在计划实施时，可以利用这些弹性，缩短有关时间或改变它们之间的搭接关系，使之达到计划控制的预期目标。伟峰〃物业④、信息反馈原理：计划编制过程也是信息反馈过程，因此在编制计划时要注意上下平行，内外信息的反馈，并进行认真分析比较，以确保计划的编制达到6项评价指标。鉴于物业维修计划的特点、特性其它诸如网络计划原理、S图、横道图原理不述。（二）、物业维修计划