我国房产税改革的思考.pdf

我国房产税改革的思考王树玲杨鑫杰[摘要]房产税改革是新一轮深化经济体制改革的重点工作。我国现行房产税存在征收范围狭小、计税依据不规范、税率设计不严谨、税收优惠不科学等问题。因此在全国范围内推行新的房产税制度极为必要。基于我国现行房产税实施情况及上海、重庆房产税改革试点的经验教训提出扩大征税对象范围完善计税依据科学设置房产税税率以及合理确定房产税优惠的优化改进建议。[关键词]房产税;改革;税收[中图分类号]F812[文献标识码]A[文章编号]1009-6043（2020）05-0158-03一、我国房产税改革的必要性我国现行的房产税是1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》该条例距今已有34年的历史其中很多内容已不再适用于新形势下经济社会发展中遇到的问题和矛盾。我国是法制社会推进房产税立法将房产税上升到税收法律的范畴既有利于更好地服务于税收大局也有利于促进国民经济的平稳运行和发展。（一）房产税是调控房价的利器我国现行的分税制体制下财权与事权的分离造成地方财政紧张收不抵支财政赤字连年增长。在此情况下卖地收入成为地方政府一项非常重要的资金来源而地价的过快增长使房价稳定如同幻影。开征房产税税收收入归地方所有在一定程度上可缓解地方财政压力降低土地起拍价和土地溢价进而反馈到房地产市场达到稳定房价的作用。另外开征房产税会增加房屋所有者的持有成本能够抑制炒房行为多套房的持有者急于抛售二手房产当市场存量房供大于求时房价下行也就成为必然。（二）征收房产税有利于完善地方税收体系我国目前有5个大类18个税种各税种的有效协调能促进资源的有效配置形成科学、合理的税负结构。就现在的情况来看我国流转税所占比重远高于所得税现行的房产税也只是针对流转环节课征轻保有重流转的不合理征收方式使得税基狭窄整体税制结构不平衡。房产税收入归地方开征房产税还能完善地方税收体系使得地方有更為稳定的税收来源在一定程度上能够缓解地方税收不足的状况。二、我国现行房产税存在的问题（一）征收范围不合理我国现行的房产税征税对象主要为生产经营性用房除上海、重庆两个试点城市外个人生活性用房免征房产税。其设置本意是减轻个人生活负担但如今持有二套房甚至更多房产的家庭比比皆是对个人住宅不征税纵容了炒房拉高了房价。在中国整个房产市场上商业面积约占城市住宅总面积的5至8成仅对生产经营性房屋征税范围过于狭小对持有多套房与仅有一套住宅的房产所有人都不征税显然是不公平的弱化了税收的调控职能。（二）计税依据不规范房产的价值有三种表现形式分别是房产原值、房产净值与房产市价。我国现行的房产税采取从价计征的方式对经营自用房屋按房产原值一次扣除10%-30%的折旧后的计税余值作为计税依据。这种方式不但计税复杂而且不能如实反映出房产的经济价值造成房产合同价值与实际价值的严重背离。随着经济发展水平的提高土地成本、建安成本、土地配套费全面上涨综合通货膨胀、房产泡沫等因素的影响现在新建房产的价格普遍高于以前年度的二手房产。然而二手房价格也在随新房价格的上涨而上浮若都按计税余值为依据征税无疑缩小了税基势必导致新房比旧房承担更多的房产税而且不能通过税收调节房产的增值价格有违税收公平。我国对出租房屋以不含增值税的租金收入为计税依据。我国存在着大量的房屋出租情况对于个人居住用房、小商铺、商住两用房等往往只在私下签订租赁合同并没有报备国家税务机关房屋出租市场庞大但缺乏有效的监管对房屋的出租难以征管众多房屋出租未缴税而税务机关并不知情导致巨大的税收流失。（三）税率设计不完善我国现行的房产税采取比例税率按房产余值计税的税率为1.2%而对房产租金收入则采取了高达12%的税率两者税负相差了整整10倍。这样的设计理念明显存在很大的弊端12%的高税率存在着房产税在制定之初对出租房屋不劳而获的税收歧视行为在减税降负的大背景下如此高额税率加重了出租人的税收负担有违税收公平。此外国家在制定房产税税率时采取一刀切在具体征收时没有细分房产性质对不同用途的房产采取统一的税率显然是不合理的。北上广深这样的一线城市与三四线小城相比不论是房产余值还是租金收入都相差甚大不同的地区发展水平不同房价也有着天壤之别。全国范围内统一实行单一房产税率不利于地方通过税收政策对当地的房地产市场进行宏观调控。（四）税收优惠不科学在房产税制定初期由于我国居民生活水平落后城镇居民以单位分房为主为照顾城镇居民