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我国养老地产对接REITs融资模式探究董佳慧林秋燕[摘要]我国人口老龄化趋势不断加剧社会对于“银龄群体”的养老问题关注度持续升温。我国目前的养老机构显然远远无法满足需求养老地产应时而生。将REITs（房地产投资信托基金）引入养老地产是养老地产融资的新思路。本文首先对养老地产和REITs的相关内容进行概述;进而分析了我国养老地产融资模式所面临的困境然后综合剖析了REITs融资模式的必要性和可行性;最后有针对性的提出了若干建议。[关键词]养老地产REITs融资模式以房养老[中图分类号]F832[文献标识码]A[文章编号]2095-3283（2020）06-0075-03ResearchontheREITsFinancingModeofChina"sPensionRealEstateDongJiahuiLinQiuyan（XiamenUniversityTanKahKeeCollegeFujianZhangzhou363105）Abstract：thetrendofagingpopulationinChinaisincreasingatthesametimethesocialconcernaboutthepensionof"silveragegroup"isincreasing.Thecurrentpensioninstitutionsinourcountryareobviouslyfarfrommeetingthedemandthepensionrealestateshouldbebornfromtimetotime.TheintroductionofREITs（realestateinvestmenttrustfund）intopensionrealestateisanewwayoffinancingforpensionrealestate.ThispaperfirstsummarizedtherelatedcontentsofthepensionrealestateandREITsthenanalyzedthedifficultiesfacedbythefinancingmodeofthepensionrealestateinChinathencomprehensivelyanalyzedthenecessityandfeasibilityofthefinancingmodeofREITsandfinallyputforwardsomesuggestions.KeyWords：PensionRealEstate;REITs;FinancingMode;HouseforPensionScheme近十年的相關数据显示：我国老龄人口占比在逐年上升。中国的老龄人口的平均增长率将以世界老龄人口平均增长率的两倍以上增长属于人口老龄化最快的国家之一。我国人口增长呈现老龄化的趋势促进了养老地产快速的发展进而形成了巨大的资金需求。我国目前尚无REITs融资方式被养老地产企业成功应用的案例因此探究一个适合养老地产行业的融资模式具有重要意义。一、养老地产概述养老地产是一种“养老+地产”的复合型房地产是典型的服务和产品相结合的模式。这种模式将房地产开发与老年消费生活方式的创造紧密结合起来是房地产业与养老相关产业有机结合的产物。养老地产和一般商用住宅地产的区别在于：前者的建设设计和投资更为综合和复杂相应的配套设施建设要求更高因此养老地产比普通房地产造价更高。此外养老地产在实际开发建设运营过程中开发只是基础对设施设备定期维护且提供相关的后期照护服务才是重点。从美国成熟的养老地产开发模式来看：为了实现收益最大化养老地产基本采用控股管理的方式。在开发和建设阶段投入的大量资本通过房屋买卖得以回笼。房屋建成后将开展与养老相关的服务业的销售和运营项目将进入控股运营阶段这在一定程度上延长了地产开发商的回笼资金的时间对于融资渠道主要源于银行贷款的开发商而言无疑增加了开发成本对开发商的资金实力提出了更高的要求。我国养老地产自2013年政策元年以来逐渐成为养老服务改革的重点国家相继