股权评估增值和城镇土地使用税问题.doc

股权评估增值和城镇土地使用税问题

问：您好！我问2个问题，第一个，以前甲公司拥有A公司（非上市公司）股权200万，现在，甲公司将这200万的股权转到B公司（上市公司），甲公司由A公司的股东变成了B公司的股东，在这个过程中，对200万的股权进行了评估，评估后为300万，过程就是这样，请问这个过程中要缴什么税，怎么规定的？
第二个问题：对房地产开发公司，缴纳土地使用税，在商品房销售前由房地产开发公司缴，销售后不缴，我的问题是，房子卖了以后，土地使用证还在房地产公司，如果要按销售的比例来划分，怎么划分，现实中，销售的方式很多，有分期付款、按揭的，还有预售的，国家有没有这方面的规定？谢谢！
答：您好！1、这个过程就是，B公司用自己的股权购买甲公司对A公司的股权，这样甲持有B公司股权，B公司持有A公司的股权，对甲来讲是属于企业所得税法所指的转让财产收入，《企业所得税法实施条例》规定，企业所得税法第六条第（三）项所称转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。甲取得的收入是非货币形式，即对B享有的投资，《企业所得税法实施条例》规定，企业所得税法第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
综上所述，要知道对B享受的投资的公允价值，也就是市场价格才能判断收入，如果与B是不支付对价交换，则可理解为公允价值为300，转让所得300－200－相关税费。其他税种还涉及到，印花税中的产权转移书据，收入为300，税率为万分之五。
2、一般认为，土地使用权的转移以合同约定的时间为准，合同没有约定的，以合同签定的时间为准。因此，房地产开发企业在房屋预售期间土地使用权尚未转移，应就其全部占用的土地计算缴纳土地使用税。按揭形式下，所有权已经转移，开发商不缴纳使用税。分期收款方式下，没有更为明确的规定，需要与主管税务机关沟通。
上述回复仅供参考！（有关具体办理程序方面的事宜请直接向您主管或所在地税务机关咨询。）
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！