如何确定土地的入账价值和摊销年限？.doc

如何确定土地的入账价值和摊销年限？

问：甲公司是大型国有物流企业，适用新《企业会计准则》。2010年3月购得一块土地(也于3月份交付)，发生购价300万元，平整土地费用50万元，相关税费10万元。而后甲公司在该地块建厂房，发生建安造价和装修支出600万元。2010年10月取得土地使用权证书，使用期限为2010年10月至2060年2月。该土地入账价值如何确定？何时开始摊销？摊销期限是多少？
答：《企业会计准则第6号——无形资产(2006)》第四条规定，无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
(一)与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；
(二)该无形资产的成本能够可靠地计量。
第十二条规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。
第十七条规定，使用寿命有限的无形资产，其应摊销金额应当在使用寿命内系统合理摊销。企业摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第四条“估计无形资产使用寿命应当考虑的相关因素”中规定，来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产，其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限。
《物权法》规定，与当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述规定：
1、甲公司外购土地使用权用于自建厂房，作为一项权利，通常认为取得土地使用权支付的地价款300万元和按国家统一法规缴纳的相关税费10万元，构成“达到预定用途”，即土地入账成本310万元；平整土地费用50万元应在“在建工程——厂房”科目下归集；
2、不动产物权的变动，以向国家行政主管机关登记为要件。但在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系。甲公司在没有取得土地使用权证书之前，依据土地买卖合同可以确认“无形资产——土地使用权”。
3、来源于合同性权利或其他法定权利的土地使用权，摊销时应当在“不超过合同性权利或其他法定权利的期限”内摊销，即摊销期限为2010年10月至2060年2月。
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