购房者违约，房主能否单方终止合同？.docx

购房者违约房主能否单方终止合同？市民张女士问：我在卖房时定价为80万元但买方前期只交付了65万元原约定剩余15万元在5月15日前全部付完但已逾期近一个月买方未付余款。双方签订的合同中写明过期不付每天收取100元利息或终止合同且所交款项和房屋仍归甲方。我是否可以退还65万元并且终止合同该如何操作?律师解答：遇到这样的情况张女士可以按照合同约定的内容维护自己的合法权益。就张女士咨询的情况来看这属于购房者违约张女士完全可按照合同的约定主张自己的权利。如果想继续卖房就主张对方继续履行合同支付剩余房款及相应的违约金。张女士也可以按照合同约定将房款退还给购房者并终止合同的履行。张女士无论选择哪一种途径解决都可以因为这是依据双方签订的合同她应该享有的合同权利。工业用地改住宅用地靠谱吗?市民杨先生问：我看上了经开区的一处二手房据周边邻居介绍该小区的土地原本属于工业用地后用于住宅开发开发商正在进行相关工业用地转住宅用地的手续。我想咨询一下购买此处的房产是否有风险我该如何规避风险?律师解答：按照我国现有法律规定在工业用地上建设住宅出售属于违规行为。这样的房屋虽然价格会比同类楼盘低但是存在不能办理产权证、无法落户口、使用年限短等诸多风险。当然如果工业用地符合城市总体规划经过规划部门、土地部门批准等一系列的程序可以转为住宅用地。像杨先生遇到的情况建议杨先生在购房时看看开发商是否取得了五证即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》如果五证齐全的话说明开发商已经完成了土地性质转换的相关手续此时购房就不会存在上述的风险。如何解除房产合同一、开发商出现哪些情况购房者可以解除购房合同?(一)开发商将商品房一卖一抵时购房者可以请求解除合同;解释第八条“商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋抵押给第三人”“导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。(二)开发商一房二卖时购房者可以请求解除合同;解释第八条“商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人”“导致商品房买卖合同目的'不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。(三)开发商故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实将房屋出售给购房者的购房者知情后可以解除合同;解释第九条第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”“导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实将房屋出售给买受人的买受人知情后就可以解除合同而且可以要求赔偿损失。(四)开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实再将此房屋出卖给购房者的购房者知情后可以解除合同;解释第九条第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”“导致合同无效或者被撤销、解除的买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实在将此房屋出卖给买受人的买受人知情后就可以解除合同。(五)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房买受人可以请求解除合同;解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款经催告后在三个月的合理期限内仍未履行当事人一方请求解除合同的应予支持”即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房买受人可以请求解除合同。(六)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同也无处理约定且面积误差比绝对值超出3%买受人可以解除合同;解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：”“面积误差比绝对值超出3%买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。&r