房地产项目开发全过程细解.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：《房地产项目开发全过程细解》前言房地产业是基础性和先导性产业是国民经济发展的基础和推动力同时房地产业又具有较强的产业关联性住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门关系复杂使房地产项目在运作过程中感到阻力重重为此我们对济南市房地产开发程序进行了专门的考察与分析以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系用于指导、开展房地产项目开发的业务。本课题研究的主要内容：从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面对房地产项目进行全过程的系统描述。对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究分析。本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结主要用于指导房地产开发的具体工作因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。第一章房地产业开发概述第一节房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。在我国按照土地资源状况和土地利用总体规划将土地分为农用地、建设用地和未利用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物如铁路、桥梁等。房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业属于第三产业是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业的细分行业主要包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理。其中房地产中介服务又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事城市房地产开发和交易的即所谓房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第二类是从事开发经营成片土地的即简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后依照规划对土地进行综合性的开发建设形成工业用地和其它建设用地条件然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。房地产开发按项目的运作方式的不同可分为三类：第一类也是通常的运作即取得土地使用权进行房屋的建设而后出售新建房屋的方式。第二类是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。第三类其他方式。如购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房地产后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。在本课题中仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说任何行业都拥有一定的房地产都是房地产经济活动的参与者。因此说房地产业是发展国民经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一。它的重要作用可以归纳如下：1.可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；2.可以改善人民的居住和生活条件；3.可以改善投资环境加快改革开放的步伐；4.通过综合开发避免分散建设的弊端有利于城市规划的实施；5.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道；6.可以带动相关产业如建筑、建材、化工等工业的发展；7.有利于产业结构的合理调整；8.有利于深化住房制度的改革调整消费结构；9.有利于吸引外资加速经济建设；10.可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的进一步发展房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。第三节房地产业的历史沿革1949年新中国成立后广大农村实行土地改革废除封建土地所有制实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后通过逐步实行农业集体化农民的私有土地转化为集体所有。此后农村买卖土地的市场即自行消失。50年代中期到60年代中期随着对资本主义工商业的社会主义改造全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造付给房主租金赎买了房主产权改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。十年动乱期间对城市房地产管理工作破坏极大。