房地产开发企业各主要税种的纳税筹划.docx

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径学海无涯苦作舟页码：房地产开发企业各主要税种的纳税筹划根据现行的税收法规不动产销售收入的税费总额达到了收入总额的10.45-11.45%而且在取得收入时就必须缴纳。所以通过合理的纳税筹划尽量节约税费支出不仅直接影响到项目的投资收益而且对维护项目开发资金链条的完整也具有重要意义。下面以现行的税务法规为依据结合房地产开发企业的经营特点对房地产开发企业涉及的营业税、土地增值税、企业所得税的节约途径、方法进行探讨。营业税的纳税筹划房地产销售业务的营业税本身的筹划空间较小但建筑安装费用在产品成本构成中占有重要比例所以对建筑安装营业税的筹划也直接影响到开发成本的高低间接地成为了房地产业营业税的筹划内容。一、建筑安装营业税的筹划1、筹划的契机国税发[2002]117号文件、财税[2003]16号文件的出台在很大程度上降低了建筑安装业务及其他工程业务营业税的计税基础但在实际工作中却很少被房地产开发企业利用主要是由于了解税务法规的财务部门与编制预决算的核算部门之间工作联系脱节所造成的。现行工程预决算书编制的基本格式是：工程直接费（包含材料、机械与人工及乙方采购的设备）+工程管理费+税费（工程直接费+工程管理费）*税率总结算价款从以上计算方法可以看出构成总结算价款的“税费”的计税基础扩大了税法规定的计税基础它包含了税法规定的不予征税的“设备”的价值如：玻璃幕墙的钢结构和玻璃、铝合金门窗、各种管线等材料（将在法规依据中详述）本身的价值。2、法规依据1）国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知（国税发[2002]117号）2）《转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》京财税[2003]1376号第三条第十三款：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。说明：（1）目前北京市地方税务机关尚未列举出具体设备名单所以我们有理由参照（或套用）上述条款所列举的“设备”范围。（2）条款中规定不包括在工程计税营业额中的分项工程通常有：通信线路工程在开发项目中通常有小市政范围内的通信线路工程包含电话线路、宽带、防盗监控系统等；输送管道工程在开发项目中通常有小市政范围内的供水、供电、供热、供气、排洪、排污等；安装工程在开发项目中通常有小市政范围内的变电器、分泵站、污水处理、通讯设备、监控系统、电梯、玻璃幕墙、铝合金门窗、入户防盗门、家庭锅炉、其他设备等；其他工程其范围根据《营业税税目注释》的定义是：除建筑、安装、修缮、装饰等工程作业以外的各种工程作业称“其他工程作业”。即只要工程内容涉及条款中所列举的材料、设备均可适用“其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值”的免税规定。3、该环节的节税方法由于现行工程预决算书的编制方法是长期的习惯做法并且有行业规范的约束所以在工程整体发包的情况下很难通过协调降低决算书中税费的计税基础。但可以通过甲方供料的方式达到节税目的：对大量使用上述所列举材料的独立的分项工程不列入总包范围而以发包方供料的方式单独发包。因为材料在采购过程中的总体税负不变发包方在材料拨付后可以凭购料发票及出库单直接计入开发成本按新税法的规定上述材料的拨付不构成施工方的计税承包价不会增加承包方的税负。而且合理的保留部分项目的材料供应权也可以为消化利润寻找最低的成本途径预留空间。（2）在设置会计科目时注意在“开发成本----建安工程费---栋号”科目下增设“设备”及其他必要科目将免税“设备”与其他计税材料分开核算避免免税材料因未单独核算而被合并征税。另外在会计核算时还需注意以下两个细节。一、代收费用的会计处理1、法规依据<暂行条例>第五条：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；<关于对房地产开发公司有关税收和使用票据问题的通知>京地税征[1995]561号:征收营业税的计税依据为实际开具发票的收款金额（不包括以代收单位名义开具的代收款金额）依此计算缴纳税款。2、财务工作中注意将房款与房款以外的代收费用及违约收入等其他收入分开核算分别设置“预收帐款”“其他应付款”、“销售收入”和“其他应付款”、“其他业务收入”科目。二、注意各种折扣的会计处理1、法规依据《转发财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》京财税[2003