签购房合同需要注意的事项.docx

签购房合同需要注意的事项从古至今衣食住行就是人们的四大基本需求。现如今人们的衣食都有了保障便越发关心起了住房问题。而一拨又一拨的购房热买家往往失去理智自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、零风险投资等让购房人吃亏上当的事屡屡发生从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验主要表现在以下几个方面：广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱为了卖掉房子开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况买房人要求有一个说法时开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任或以合同约定不清搪塞消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理瞒天过海。结果发生争议、对簿公堂时法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直而不完全是广告。销售陷阱中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理一听说哪个楼盘观者如潮那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理开发商就给买房人设下了陷阱：其一以小利诱之在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低对那些买房人自然有吸引力。在此过程中买房人认为自己得到了便宜开发商也借此机会筹到了资金。然而内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的其销售行为是不合法的因此一旦出了问题购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样买房人的投资就充满了风险。其二制造假象在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手这样一方面可声称那些好的单元已经名花有主另一方面还可以避免这些丑女到最后待字闺中。当然这其中也要混杂一些好房型否则会造成目标客户的流失。在价格的制定上则会根据前期所推单元的销售情况对其余单元的定价进行调整。一般而言刚开始销售(开盘)时开发商往往一般总会把价格定得低一些以所谓的最低价(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户而一旦有客户来购房那个最低价也就不翼而飞了。在实践中我们会看到只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功价格都会节节升高甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。其三大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做托儿在销售业绩示意图上伪装得一片红?红色标识代表已售单元?让人觉得楼盘好卖、销售兴旺从而引发客户的购买欲望。其四设置订金陷阱。我们经常会碰到这样的情况一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了如果不交付订金别人就会买走要求客户马上交付订金。如果客户说没有带够订金售楼人员就会要求客户先交五百到一千元的小订签订认购协议书然后要求客户次日交齐大订。而一旦客户把大订也交了售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为我们看到的认购协议书经常会有这样的条款：如果在约定的时间内未能签约所付订金不予退还。有许多客户在签署认购协议书后经过再三考虑不想购买已经认购的房子时考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金为了避免订金的损失就会签署自己并不愿意签的合同从而给自己带来更大的损失。五证陷阱推荐合同范本北京购房合同南京购房合同西安市购房合同苏州市购房合同武汉购房合同重庆市购房合同一个合法正规的房地产开发商必须具备齐全的五证、二书。所谓五证是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》?也叫建设工程开工证?、《商品房销售?预售?许可证》；二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况经常找借口不出示这些文件的原件要么说正拿着相关文件在报批某项手续要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同而客户一旦交完订金或购房款再有什么问题开发商(售楼人员)便会即刻变脸客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。合同陷阱几经斟酌后客户便要决定购房了因此得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同合同会有许多空白的地方有些地方是有待双方确定后注入相关内容的而有些选择性填写处可能还空着。这