食利下的开发商“空手道”.doc

食利下的开发商“空手道”
食利下的开发商“空手道”
(2012-12-2214:03:33)

在拿地和拆迁成本高企的情况下，房地产开发依然成为暴利行业，其中的关键在于房地产开发不像一般人想象的那样需要巨大的资金，而是存在着大量无本发家、玩空手道的机会，这样的机会也成为权力转化金钱的最好通道；即使是正常的投资商，加大财务杠杆赚取更多的利润也是经营惯例，比如万科的资产负债率达到74.68%，加大资产杠杆比例是其利润增加的主要来源。因此加大财务杠杆以小钱办大事是开发必不可少的手段，问题是开发商们怎样玩这个空手道的游戏？

最早房地产开发需要银行贷款，但是银行只给有土地证的项目放贷，这就需要一个行话叫做“过桥资金”的融资，过桥资金基本是高利贷，一个过桥融资不长的时间给付的利息就可以高达10%以上，这个时间区间就是给政府缴款办土地证然后到银行抵押贷款的时间，贷款到位就归还过桥资金，一般时间控制的好也要两周时间，如果时间再延长，所付利息还要增加，仅仅这笔利息在房价中的贡献就可以达到总造价的5%以上。由于政策的收紧和贷款风险，开发商很难通过合法的程序从银行取得贷款，这就为各种非法的权力寻租提供了巨大的舞台，而银行为了争取贷款的高息揽储，也必须要向开发项目这样有资产抵押、又可以向下游刚需转嫁的方向放贷，以此收回高息成本，这也是权力寻租的好场所，各种成本添加以后开发商的银行贷款成本大增，已经向实际的社会融资成本靠拢、并向高利贷看齐，于是住房开发成本被社会利率食利，房价被人为推高。

银行的贷款是要按照土地评估价值打折支付的，刚刚办证的土地价值只能是政府的土地交易价格加上拆迁成本，这个打折后的银行贷款还不足以支付政府的土地出让款项，这就需要政府分期付款，同时在款项没有付清的情况下提前办理土地证给开发商抵押贷款。这样的做法是让政府承担风险和责任，能够如此操作的商人一定有政府官员的照顾，这个照顾有时候是腐败但有时候也是政府为了招商提供的特别便利，这也是一种食利套利的行为。

随着时间推移时代发展，崩盘和烂尾的前车之鉴使得这条路越来越不好走。但是对策总是有的，后来又演变了新的方案，这就是与拆迁钉子专业户合作，拆迁钉子专业户开出高价，拆迁价高了以后贷款就相应增多，银行贷款下来以后这款项可以先进行开发，销售以后再给拆迁钉子专业户补偿款。在中国拆迁钉子户经常是与开发商当中的奸商合作的，外表还要做出自焚等样子来欺骗舆论抬高要价。

还有一个取得开发初期资金的方式就是利用好回迁，引诱被拆迁人采取回迁的方式，这样拆迁费就不用马上支付了，只需要给回迁户一个能够建成交房的担保，这个担保一般工程方为了承接项目建设都会给被拆迁人的。更进一步的就是回迁户购买开发的房屋还有很大的优惠，回迁户都会多买一些改善居住或者投资炒卖，这样回迁户就要倒给钱了，回迁户多买回迁房的补差钱是开发商可以在未取得销售证和项目前期资金最紧张的时候取得的现金，对于想要空手套白狼的开发商来说具有非常重大的意义。在有不少拆迁户回迁不给钱甚至要补差的情况下，开发商取得土地证再贷款后资金就非常充裕了，不过在土地招拍挂和土地一级开发、二级开发分离的政策下，这样的做法需要政府的支持，不过在各地旧城改造过程中为了吸引投资，政府的各种配合和优待政策是层出不穷的。

再下一步的开发建设就需要施工队垫资了，虽然国家三令五申不允许垫资施工，但是这样的垫资活动早已经是施工队承接工程公开的秘密了，即使是政府的工程，为了政绩政府无钱强行上马、而由施工队预先垫资的情况也非常普遍，因此在我国施工垫资是非常常见的，施工款经常需要很长时间才能够拿回来。

施工队的垫资分为软垫资和硬垫资，硬垫资是施工方需要担保和垫付土地款中银行抵押贷款不足的缺口部分的，硬垫资是以施工质量保证款等名义出来的，由于当前施工企业被拖欠工程款日益严重，施工企业全行业资金严重紧缩而缺乏现金，硬垫资的情况近期已经非常罕见，而软垫资则是施工方不给开发商现金，施工方的垫资会转嫁到材料商和农民工的工资白条上，通过延期支付材料款和施工工资的方式来完成垫资的活动，由于这种垫资活动的存在，开发商的资金链条紧就是一个整体产业链的全面经济问题和农民工工资的社会问题，而不仅仅是一个开发商的问题。

对于垫资施工，各个节日成为了重要的时间节点，尤其是以春节为最，因为此时施工方的工人要结算工资回家过节，垫资的材料商也要结算工资并与厂家结算，因此这些节点都是开发商的关键节点，要尽量在项目运作资金时规划好资金来源，不得已也只有借高利贷，因此年关也是开发商的鬼门关，每到年节中国社会的资金都会很紧张，股市都要下滑，已经成为社会规律，对此影响最大的就是垫资施工。

垫资施工问题多多，但在政策法规中有一个非常重要的司法解释，那就是在房地产项目崩盘的时候，施工方是有优于银行抵押权的受偿权的，这样的