大厦某酒店式公寓策划方案.docx

1.房地产发展趋势一个房产项目的生存发展总是要受到整个房地产市场整体大环境的影响。特别是在房地产消费日趋理性的前提下分析重庆地区的房市发展轨迹及前景对本项目的前期定位和后期销售都有积极意义同时也能在一定程度上规避或减小房地产开发风险。重庆房价从起步至今可以分为三个阶段：1、2003年以前在“西部大开发”政策及城市化进程的带动下重庆的房地产市场开始全面启动但总体开发水平较低。也正是从这个时期开始房价呈平稳上升趋势2、2003年下半年到2004年上半年重庆房价一路飚升且涨幅相当惊人。房地产相关部门的数据显示：2003年下半年主城区房价涨幅为5.5%；2004年上半年主城区房价上涨速度更是惊人春交会的上涨幅度甚至超过25%。房价飚升主要是因为：①宏观房地产市场环境看涨②城区改造及大量的拆迁安置户③宏观经济良性发展的影响及消费内需的拉动。3、2004年6月以后全市房地产消费逐渐降温房价也趋于平稳部分楼盘开始把更多精力用于促销上。主要原因在于：①前期房市火爆而引发了大量资本进入房地产市场造成严重的供大于求②房价与收入水平不对称造成房地产市场的消费力瓶颈③受国家对房地产市场的宏观调控的影响。4、但与此同时土地价格却不断上涨以及建筑材料价格的居高不下造成大部分开发商不会轻易下调房价。可以预见：重庆房价将进入逐渐平稳、局部回落的阶段。房价走势总体来看2004年特别是下半年以来重庆房市呈不断调整、平稳发展的态势房市消费在逐渐回归理性。1、房地产投资保持合理增幅和比重：全年房地产投资累计完成393.09亿元占全社会固定资产投资的24.4%同比增长了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面积和开发面积增保持增长竣工减缓：我市房屋施工面积6160.04万平方米同比增长16.5%；新开工面积2144.84万平方米同比增长2.2%；房屋竣工面积1534.58万平方米同比下降8.5%。3、商品房交易指数保持增长：全市商品房成交面积1918.75万平方米成交金额356.65亿元同比增长16.6%、25.2%。主城区商品房交易面积保持增长态势。2004年主城区商品房销售面积1209.77万平方米成交金额287.21亿元与2003年同比增长8.6%和22.5%。其中住宅成交面积1091.83万平方米占商品房成交总面积的90.25%商品住宅消费结构合理。4、主城核心区域住宅、商服用房和办公用房的成交均价分别达到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。5、但全市全年空置一年以上的商品房面积达到430万平方米以上空置率比去年同期上升了22.9%。重庆房地产市场供求总量与结构性矛盾进一步突出。就目前的房地产市场而言消费者的购买心态趋于理性同时受国家宏观政策调控的影响整体房市场将呈现平稳发展的态势房价暴涨或暴跌出现的可能性非常小。而中档价位、品质较高、户型紧凑的普通住宅小区将是市场的主流需求产品。宏观房市房屋拆迁对房市有较大的影响这在2003年上半年及2004年下半年的房市消费有较为明显体现。1、最近十年来全市累计核发《房屋拆迁许可证》7600多个被拆迁户约25.8万户被拆迁房屋面积近2336万平方米其中住宅面积1466万多平方米。实现现房安置20余万户安置房屋面积近1770万平方米。2、市建委资料透露未来5年内重庆主城区拆迁面积达到400多万平方米预计拆迁户将达到10万户以上。拆迁范围包括江北、九龙坡、大渡口等地拆迁面积最大的主要在渝中区和江北城一带其中渝中区拆迁面积约200万平方米江北城122万平方米。但最近一两年内的拆迁工作已基本完成；拆迁户大部分安置完成。可见未来几年内的这些拆迁户将继续成为重庆房产市场较为重要的消费群体之一。房屋拆迁为了更好地规范房地产市场国家及重庆市政府都相关的法律法规加强对房地产的宏观调控。1、规范了房贷和房产证办理、预售程序。2、明确限制了二手经济适用住房投资行为贷款。3、贷款政策紧急刹车商业地产。4、中国人民银行调整利率。5、农用地转用审批激活。6、经营性土地必须“阳光交易”。7、停止协议出让经营性土地。中央对房地产项目的调控原则是“点杀”而重庆市对房地产的态度是“有保留的扶持”但这两种政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此我司估计重庆房市将是比较平稳的不会有太大的波动。宏观调控（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）通过对重庆房产市场的描述未来一段时期内估计：①国家或政府部门对房地产的宏观调控将会继续房地产市场将会更加规范消费更加理性。②房市趋于平稳将造成有价无市的局面。一段时期后因部分中小开发商实力有限将被迫降价；在市场消化部分房屋存量后房市才有回暖的可能。③房价在平稳发展中将适度下调直至政策回暖或大部分空置房被“消化”为止。④消费逐渐理性化“高性价比”楼盘领舞重庆房市。⑤开发商更加谨